組合拍賣在土地出讓中的最優(yōu)土地組合拍賣機(jī)制設(shè)計(jì)模型應(yīng)用

　　黃建宇

　　摘要：當(dāng)前我國(guó)土地的出讓方式無法滿足開發(fā)商的基本需求，且會(huì)產(chǎn)生不同的土地組合問題�；�于此，本文引入了土地出讓中的組合拍賣原則，并以此為基礎(chǔ)建立了 的組合拍賣模型，成立了最優(yōu)的拍賣機(jī)制，可以幫助政府機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)期望收益的最大化，確保土地的合理分配。

　　關(guān)鍵詞：組合拍賣;土地出讓;應(yīng)用

　　前言

　　我國(guó)的土地資源部門已經(jīng)明令規(guī)定，所有經(jīng)營(yíng)土地的出讓必須采用公開招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行，其中拍賣是此制度的核心方法。多年來，我國(guó)政府主要依靠土地出讓獲得資金，但當(dāng)前受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，不同的土地出讓方式所帶來的價(jià)格也各不相同，只有政府找到一種適合的土地出讓方法，才可以獲得最多的出讓資金。實(shí)際上，任何一塊等待出讓的經(jīng)營(yíng)性土地都具備自身的物理特性于區(qū)位特性，物理特性主要包括土地的開發(fā)現(xiàn)狀、土地具體使用用途、地塊面積以及容積率等方面，而區(qū)位特性則主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距離等。對(duì)于不同物理及區(qū)位屬性的土地，政府應(yīng)做到合理分類[1]。如果開發(fā)商需要多種不同屬性的土地時(shí)，則應(yīng)在競(jìng)價(jià)過程中考慮此后的拍賣是否可以得到想要的地塊，但由于不知道其他競(jìng)價(jià)者信息，政府應(yīng)制定適合不同地塊組合的綜合拍賣機(jī)制。土地組合的具體估值與其建成后的商品房?jī)r(jià)格具備較為緊密的聯(lián)系，而房產(chǎn)開放商也會(huì)對(duì)土地產(chǎn)生潛在的預(yù)期估值，進(jìn)而形成最終的房?jī)r(jià)，此時(shí)如果開發(fā)商獲得了其他開發(fā)商的房?jī)r(jià)信息，則很容易會(huì)影響最終的土地組合價(jià)值。為此，在關(guān)聯(lián)價(jià)值影響下，應(yīng)對(duì)最優(yōu)組合拍賣出臺(tái)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的框架。本文則根據(jù)開發(fā)商對(duì)特定土地組合的偏好方式，在關(guān)聯(lián)價(jià)值信息的影響下，建立了最優(yōu)土地組合的拍賣設(shè)計(jì)模型，并在求解過程中獲得了 的拍賣機(jī)制。

　　土地組合 拍賣機(jī)制的設(shè)計(jì)模型

　　首先指的是土地組合 拍賣機(jī)制組合設(shè)計(jì)模型中的條件及變量情況，一是假設(shè)政府機(jī)構(gòu)具備m塊待為出讓的土地資源，且每塊土地的物理及區(qū)位屬性均不相同，由此看出，這m塊土地為異物品，但由于政府收購期間已經(jīng)支付了安置補(bǔ)助費(fèi)以及青苗費(fèi)等成本，因此其希望在成本之上盡量高的價(jià)格進(jìn)行出讓。二是假設(shè)n各開發(fā)商參與土地的出讓，其集合則被記為N={1，2，3……n}[2]。三是假設(shè)參與土地轉(zhuǎn)讓所有開發(fā)商的信息都相互獨(dú)立，且其各自的土地估值不受任何因素的影響，但這些信息在投標(biāo)過程中才會(huì)出現(xiàn)，為此開發(fā)商產(chǎn)生的信息結(jié)構(gòu)屬于關(guān)聯(lián)價(jià)值。四是在土地出讓過程中，開發(fā)商機(jī)構(gòu)向政府報(bào)告估值函數(shù)的方式主要為組合拍賣機(jī)制，政府在根據(jù)土地組合的拍賣機(jī)制做出分配與支付的決策。在此類機(jī)制的影響下，開發(fā)商應(yīng)向政府報(bào)告真實(shí)的信號(hào)值。六是假設(shè)所有的開發(fā)商都屬于簡(jiǎn)單買家，要么拍賣所有的土地，要么什么土地也不要。七是假設(shè)開發(fā)商與政府的風(fēng)險(xiǎn)保持中性。八是假設(shè)政府允許所有的開發(fā)商都參與投標(biāo)活動(dòng)，且各自報(bào)告真實(shí)的信息，以便實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最優(yōu)化[3]。

　　最優(yōu)土地組合拍賣機(jī)制

　　首先應(yīng)遵循單物品的拍賣組合研究原則，比并在此基礎(chǔ)下得出事后激勵(lì)以及事后個(gè)體理性的相似條件，而后得出開發(fā)商事后收益函數(shù)以及政府期望收益函數(shù)，但使用此拍賣機(jī)制時(shí)，若政府發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對(duì)土地組合的貢獻(xiàn)值小于保留價(jià)格，此時(shí)政府會(huì)保留所有的土地資源，且為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，政府還會(huì)按照土地的貢獻(xiàn)進(jìn)行重新分配。同時(shí)，還應(yīng)按照以下幾個(gè)流程實(shí)行土地的拍賣機(jī)制，一是政府應(yīng)在網(wǎng)站或者指定的報(bào)紙上發(fā)布相關(guān)的土地信息，包括土地拍賣機(jī)制、每塊土地的屬性及保留價(jià)值、拍賣時(shí)間、拍賣地點(diǎn)以及參與拍賣開發(fā)商的資格要求等。二是政府應(yīng)該重新審查每個(gè)開發(fā)商的具體資格，只有在合格之后才可以重新分配賬號(hào)信息。三是具備競(jìng)價(jià)資格的開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所發(fā)賬號(hào)進(jìn)入特定的拍賣系統(tǒng)，并提交自身的競(jìng)價(jià)信息。四是分析研究所有開發(fā)商遞交的投標(biāo)信息，并根據(jù)特定公式計(jì)算具體的分配原則，成立完善的規(guī)劃整數(shù)模型，并在其中代入相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，求解后即可得到開發(fā)商的土地組合模型。五是在遵循支付原則的基礎(chǔ)上計(jì)算各個(gè)開發(fā)商所需要提交的實(shí)際支付金額[4]。六是政府在與開發(fā)商簽訂合同后，應(yīng)繳納相關(guān)稅款，政府并為其頒布土地使用權(quán)證書。

　　實(shí)際算例

　　假設(shè)政府機(jī)構(gòu)使用本文設(shè)計(jì)的土地組合拍賣機(jī)制模型，且存在3塊待為出讓的土地，他們的屬性各不相同，其中土地1的保留價(jià)格為60;土地2的保留價(jià)格為50;土地3的保留價(jià)格為70。現(xiàn)存在四個(gè)開發(fā)商參與拍賣過程，且其真實(shí)信號(hào)分別為66、42、62以及48，再代入特定計(jì)算模型后，利用軟件系統(tǒng)進(jìn)行求解，得到開發(fā)商的土地組合S1=(0,0,0)，S2 =(0,0,0)，S3=(0,0,1)，S4=(1,1,0)。最后計(jì)算拍賣模型的最小信號(hào)值，得出開發(fā)商1、2的支付均為0，開發(fā)商3的支付為95.4以及開發(fā)商4的支付為385.2，且政府的收益為480.6。

　　結(jié)束語

　　實(shí)際土地的交易市場(chǎng)中，受交易成本及競(jìng)爭(zhēng)程度的影響，不同的土地出讓方式也會(huì)導(dǎo)致土地具備不同的價(jià)格水平，且合理的土地出讓會(huì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[5]。為此，政府部門應(yīng)該選擇合理的土地出讓方式，維持土地出讓市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展[6]。這樣便可以吸引開發(fā)商的資源參與，并在確定土地實(shí)際使用價(jià)值的原則下，保證每個(gè)開發(fā)商機(jī)構(gòu)都具備相同的土地資源爭(zhēng)奪機(jī)會(huì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)期望價(jià)值的最大化。

　　參考文獻(xiàn)

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　　[3]李國(guó)慶.我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓中存在的問題及對(duì)策分析[J].統(tǒng)計(jì)與管理,2016(09).

　　[4]席榮賓,黃鵬,賴雪梅,鄭巧鳳.組合賦權(quán)法在土地集約利用評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].廣東土地科學(xué),2010(03).

　　[5]黃賢金,陳志剛,於冉,李璐璐.20世紀(jì)80年代以來中國(guó)土地出讓制度的績(jī)效分析及對(duì)策建議[J].現(xiàn)代城市研究,2013(09).

　　[6]趙婭.對(duì)不同土地出讓方式的理論和實(shí)證比較——基于拍賣理論并以北京市土地市場(chǎng)為例[J].南開經(jīng)濟(jì)研究.2012(04)

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