原標題：萬科承認階段性經(jīng)營困難 并表示管理層被邊控等傳聞不實

　　3月份以來，作為房企標桿的“優(yōu)等生”萬科一直處于輿論風(fēng)暴眼中，股債頻繁“雙殺”、被傳債務(wù)危機、地方公司負責(zé)人被帶走調(diào)查、遭遇合作方舉報、傳言有管理層人員非正常離境，甚至傳出集團高管層限制出境的消息，這一系列負面輿情不斷發(fā)酵，使得萬科處在了公司創(chuàng)立以來最艱難的時刻之一，業(yè)內(nèi)稱之為到了“生死存亡”的時刻，其煎熬程度甚至超過寶萬之爭。

　　此前，萬科雖然對相關(guān)事件進行辟謠，但都較為簡略，市場及投資者也期盼萬科能夠?qū)ι鲜鍪虑樽龀鲈敿氂辛Φ幕貞?yīng)。4月14日下午，萬科舉行特定對象調(diào)研投資者關(guān)系活動，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董事會秘書朱旭出席，對市場、投資機構(gòu)及投資者普遍關(guān)注的問題進行了詳細解釋。

　　圖片來源@萬科公告

　　4月15日，萬科A股價微漲， 漲幅2.82%， 每股7.3元；收盤微漲0.56%，每股7.14元。

　　對于品牌企業(yè)，面對負面輿情、出現(xiàn)質(zhì)疑或者危機時，最需要的是信息的透明度，要快速、誠懇、不糾結(jié)的回應(yīng)，坦誠與透明是贏得信任最重要的砝碼。

　　萬科此次就最近煙臺合作方舉報、肖勁被公安機關(guān)帶走、集團高管出國等一系列問做出了回應(yīng)。

　　1、三方面問題導(dǎo)致了階段性經(jīng)營困難，流動性短期承壓

　　在交流會上，萬科首先介紹了公司總體經(jīng)營情況，萬科表示：“公司目前的確遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓。但是，公司已制定一攬子穩(wěn)定經(jīng)營和降低負債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。”

　　面對階段性壓力，萬科表示，首先將立足“自救”，立足自身能力和資源自我化解風(fēng)險，對所有在手業(yè)務(wù)全部重新打開和檢視，分類進行梳理，并制定針對性方案。其次，將用足現(xiàn)有的各類融資工具，用好用足中央出臺的一系列有利于行業(yè)化解風(fēng)險的政策性融資工具。

　　萬科進一步表示“一攬子方案”最終的目標是，今明兩年債務(wù)規(guī)模將下降1000億元，債務(wù)風(fēng)險獲得實質(zhì)性化解。同時提出：“萬科集團所有項目，將保證按時高質(zhì)量交付。”

　　在此前的2023年業(yè)績交流會上，郁亮就曾表示：“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關(guān)口。公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。”

　　此外，在此次交流會上，萬科也深度剖析了造成目前經(jīng)營困局的具體原因，萬科管理層認為，雖然有外部市場變化原因，但更多是萬科自身在宏觀情況和行業(yè)情況發(fā)生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調(diào)整。主要涉及到三方面問題：

　　（1）轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略失措：“步子過大、操之過急”

　　萬科管理層表示，盡管萬科在行業(yè)中最早意識到需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，提出“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的經(jīng)營理念，并布局了一批基于自身主業(yè)、符合國家政策導(dǎo)向的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)，但在實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。其進一步解釋道：“轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)超出資源匹配能力，過多占用了開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模過大也導(dǎo)致管理能力跟不上，經(jīng)營目標未能按計劃達成。”

　　值得注意的是，2007年起，萬科開始布局住房租賃業(yè)務(wù)，2016年推出泊寓品牌，直到2023年，經(jīng)過8年的時間，萬科泊寓才首次實現(xiàn)盈利。與行業(yè)內(nèi)同類產(chǎn)品相比，萬科泊寓盈利走了很長的路，過程中也走過一些彎路。例如，龍湖冠寓用了6年時間實現(xiàn)盈利，招商伊敦則只用了2年時間，也是 一家連續(xù)多年在長租公寓業(yè)務(wù)方面實現(xiàn)盈利的公司。

　�。�2）投資冒進和失誤導(dǎo)致被動局面

　　萬科表示：“盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但我們的行為未能堅決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現(xiàn)投資冒進和失誤。在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標與要求后，未能對行業(yè)普遍存在的‘三高’模式進行更為徹底的調(diào)整，導(dǎo)致今天出現(xiàn)被動局面。”

　　萬科在2018年高喊“活下去”的同時，并沒有大幅收縮投資規(guī)模。據(jù)鈦媒體APP統(tǒng)計，從2018年至2023年，萬科累計權(quán)益拿地金額達6643.6億元，2018年-2021年間，年均拿地投資額1421億元，2022-2023年這一數(shù)據(jù)才降至480億元。其中，在北京等一線城市囤積了較多的持有經(jīng)營性地塊，在環(huán)京及郊區(qū)也有較大體量的銷售速度較低的項目。

　　（3）對融資模式趨勢性變化認識不全面

　　針對融資方面的問題，萬科表示：“在中央明確做出行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生根本變化的戰(zhàn)略判斷，并為行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變出臺一系列重要政策措施后，我們對融資模式趨勢性變化的認識一開始不夠全面透徹，集團已經(jīng)啟動了房地產(chǎn)融資模式的調(diào)整，但從總對總的信用融資為主轉(zhuǎn)向新的融資模式還需要一個過程。”

　　在此前的2023年業(yè)績交流會上，萬科集團總裁祝九勝就指出了融資有關(guān)的3點挑戰(zhàn)：一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；二是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，以往是可以提款一大筆金額，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到項目融資上，按工程進度才能提款；三是，經(jīng)營業(yè)務(wù)的布局，收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)。（詳見：萬科2023年財報分析）

　　2、回應(yīng)煙臺舉報事件：不存在管理層謀取私利

　　4月1日，煙臺百潤置業(yè)通過微信公眾號發(fā)布了一篇題為《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》的文章，矛頭直指郁亮。文章提出多項指控，包括非法設(shè)立金融機構(gòu)放高利貸、欺瞞股東挪用項目建設(shè)資金、操控皮包公司獲違法收入并私分、搞投機為團伙高管牟利、低價出售項目資產(chǎn)牟利、萬科管理人員涉嫌偷稅漏稅、使用隱匿收入、虛增成本等手段侵吞國有資產(chǎn)等多宗罪狀。

　　針對煙臺小股東的實名舉報，萬科此次重點回應(yīng)了舉報信中的3個方面：挪用資金、偷稅漏稅、向高管輸送利益。

　　萬科首先介紹了雙方的相關(guān)合作及糾紛，煙臺萬科與煙臺合作方合作開發(fā)地產(chǎn)項目近10年，合作7個項目。萬科表示：“2021年開始，受市場整體環(huán)境影響，煙臺多項目銷售不及預(yù)期，利潤無法達到初始可研指標。為保證項目建設(shè)交付和正常運營所需資金，項目公司資金無法按煙臺合作方意愿繼續(xù)分配。同時煙臺合作方作為股東方，無視項目公司建設(shè)交付和正常經(jīng)營所需，提出16億元的沒有合理依據(jù)的巨額訴求。”萬科稱：“雖然煙臺萬科與煙臺合作方已多次溝通，但始終無法達成一致。煙臺合作方后續(xù)向政府、公安、稅務(wù)局、證監(jiān)會、深交所等機構(gòu)多次舉報，并多次在媒體曝光。”

　　（1）針對“挪用資金”的問題，萬科方面回應(yīng)稱，舉報方涉及的合作項目在合作協(xié)議中明確約定：“項目公司其他資金即時轉(zhuǎn)至萬科企業(yè)股份有限公司資金管理賬戶”。舉報涉及的煙臺項目公司資金轉(zhuǎn)入屬于按照合作協(xié)議約定由萬科對項目資金統(tǒng)籌管理。煙臺舉報方就萬科挪用資金問題于2023年向煙臺公安機關(guān)報案并被受理。煙臺公安機關(guān)經(jīng)過3個月調(diào)查取證后，于2023年11月作出“不予立案”的通知。

　�。�2）針對“拒不交賬”、“偷逃稅款”問題，萬科在投資者關(guān)系活動中稱，2023年9月起，煙臺市稅務(wù)局對煙臺萬科11個項目進行全流程全稅種的稽查。稅企對接溝通順暢，煙臺萬科不存在拒不交賬情況，并且萬科集團已抽調(diào)北京區(qū)域7名工作人員配合稽查，所有賬簿都已交稽查局，相關(guān)輔助資料根據(jù)稽查需求陸續(xù)提供。稅務(wù)機關(guān)和煙臺萬科交換了初步的稽查意見，目前稅務(wù)機關(guān)沒有認定煙臺萬科有偷逃稅款的主觀故意。

　�。�3）針對“向高管輸送利益”問題，萬科稱，合作項目中不存在所謂萬科管理團隊私人利益，萬科不存在通過跟投制度向高管輸送利益的行為。萬科從2014年開始推行項目跟投計劃，根據(jù)已有的制度，萬科董事、監(jiān)事和高級管理人員不得參與項目跟投，更不可能借此從合作項目中獲取任何個人收益。

　　萬科進一步表示：“在萬科推行跟投計劃的前幾年，市場景氣狀況良好，公司、合作方均獲得了良好回報，員工跟投資金同樣獲得了收益。但近年來市場形勢變化，公司、合作方收益水平下降，員工跟投也承受了同樣的經(jīng)營結(jié)果，部分跟投出現(xiàn)虧損。這體現(xiàn)了團隊與投資者收益共享、風(fēng)險共擔(dān)的初衷。”

　　3、濟南萬科肖勁屬個人案件、公司高管境外公務(wù)正常

　　關(guān)于濟南萬科總經(jīng)理肖勁被公安機關(guān)帶走調(diào)查。萬科稱，肖勁屬于個人案件，與煙臺舉報無關(guān)。

　　此外，對于近期網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“萬科所有集團副總裁及以上級別，目前都被邊控”的傳言，萬科回應(yīng)稱：“集團管理層境外公務(wù)出行正常進行。集團總裁祝九勝今天剛剛從香港考察項目回來。集團聯(lián)席總裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飛往日本進行業(yè)務(wù)考察。”

　　4、萬科積極“自救”

　　據(jù)市場消息顯示，4月12日，郁亮現(xiàn)身成都，參加慶祝萬科與GIC（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）實現(xiàn)長期合作20周年紀念活動，據(jù)悉，在雙方合作的20年內(nèi)，除了房地產(chǎn)項目，也涉及到了股票和債券、物流等領(lǐng)域。郁亮此次表示：“期待雙方繼續(xù)攜手進入行業(yè)發(fā)展新階段。”但是，至今雙方尚未透露關(guān)于未來持續(xù)合作的方向。

　　萬科2023年財報指出，今年將通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊，2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。這意味著，2024年萬科會加大資產(chǎn)出售、證券化等交易動作，以獲得更多現(xiàn)金流。

　　如果萬科能夠繼續(xù)加大與GIC的合作，將有助于其快速走出“泥潭”。業(yè)內(nèi)人士指出，當前萬科深陷輿論風(fēng)暴眼中，加上房地產(chǎn)行業(yè)處于盤整期，作為新加坡主權(quán)基金GIC現(xiàn)任行政總裁能出席此次活動，市場不禁期待“不差錢”的GIC能否成為萬科的“白衣騎士”。

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