今年“寒冬”開局的江門樓市，回暖趨勢漸顯。購房限價、二度降息、降準，國家出臺政策控制經(jīng)濟下行的同時，在一定程度上營造了樓市利好的局面。據(jù)江門市住建局數(shù)據(jù)顯示，自第一季度以來，各項數(shù)據(jù)呈震蕩上升趨勢，其中8月供應(yīng)量及成交量均得第一，單月供應(yīng)量高達1242套，成交量達917套。前三季度市場整體供應(yīng)充足，成交量也取得不錯的成績。第四季度，改善型置業(yè)逐漸嶄露頭角。

　　整體供應(yīng)略大于需求

　　縱觀前三季度官方數(shù)據(jù)，蓬江、江海區(qū)批準預售商品項目共32個，其中新開盤項目12個，住宅合共推出6524套，相比去年同期增加124套，月均同比增長2.6%，批準預售面積86.79萬平方米，同比增長11.4%，其中住宅面積80.82萬平方米，同比增長5.4%。

　　從供應(yīng)量的變動來看，上半年供應(yīng)總體較為平淡，第三季度有明顯的爆發(fā)增長。上半年總供貨量為3386套，月均約為564套，而第三季度推貨量分別為892、1242、1004套，3個月總推貨量達3138套，占前三季度總和的48%。在單月的供貨量中，3月份供貨量達1139套，單月占據(jù)上半年推貨量33.6%，5月黃金周卻創(chuàng)下了推貨低潮，僅推貨114套，而傳統(tǒng)淡季7、8月實現(xiàn)逆反，供應(yīng)量不降反升，并取得不錯的成交量，這表明開發(fā)商結(jié)合市場實際需求，不局限于刻意節(jié)假日集中推貨。

　　從供應(yīng)量的區(qū)域方面來看，今年前三季度江海區(qū)供應(yīng)量大幅增加，供應(yīng)重心由北新區(qū)南移江海區(qū)明顯。據(jù)資料顯示，今年前三季度江海區(qū)供應(yīng)套數(shù)所占比例達52%，主要集中在城軌站和外海西江邊，臨近中山古鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢，及輕軌方面的交通優(yōu)勢在無形中起拉動作用。而傳統(tǒng)特點區(qū)域北新區(qū)供應(yīng)僅占23%，濱江新區(qū)、淌下、潮連、荷塘等區(qū)域供應(yīng)較為沉寂。

　　針對今年的剛需主導的市場，從供應(yīng)的產(chǎn)品戶型來看，推貨以中小戶型為主。面積在144平方米以下的商品房套數(shù)所占總比例的83%，其中低于120平方米的套數(shù)占據(jù)61%。剛需產(chǎn)品成為主流，為結(jié)合市場情況，盡快消化存貨，某些開發(fā)商甚至通過改規(guī)劃實行戶型“以大化小”，結(jié)果引發(fā)糾紛為人詬病。

　　前三季度住宅共推出6524套，總成交量為5998套，月均成交666套，業(yè)內(nèi)表示，今年總體供應(yīng)量略大于需求，處于買方市場，開發(fā)商通過以價換量等各種優(yōu)惠措施吸引市民購買，從節(jié)假日及房博會推貨可以看出來，不過隨著樓市回暖，開發(fā)商資金回籠，優(yōu)惠呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢。

　　成交量走勢震蕩回升

　　經(jīng)過兩年國家樓市調(diào)控，今年房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展春天，呈現(xiàn)回暖趨勢，各月成交量呈震蕩回升走勢。1月以成交量298套開盤，銷量逐漸上升，到了4月有一個小幅的回落，5月成交量達769套，創(chuàng)上半年新高。到了第三季度樓市銷售火熱，月均成交量超過850套，其中8月份以917套的成交量，坐穩(wěn)今年至今銷量最高月份的寶座。三個季度的成交套數(shù)分別占前三季度總量的24.3%、32%、43%。7、8月為傳統(tǒng)淡季，今年卻呈現(xiàn)逆反現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)普遍認為是之前市場需求受到壓抑，加之目前市場推出的產(chǎn)品與購房者需求對口，且新貨質(zhì)量高，由此引發(fā)淡季不淡的情況。

　　成交量與成交價格密切相關(guān)。由于長期樓市受壓制，購房者觀望情緒較濃，開發(fā)商手中存貨較多，急需消化產(chǎn)品博得資金回融，第一季度開發(fā)商主要以價格為主打王牌，通過以價換量的方式謀求成交量，第一季度均價來回震蕩，其中2月降到今年最低5688元/平方米，之后房價呈緩慢微漲趨勢，9月均價最高，達5827元/平方米，相比最低的2月，差距為139元，房價整體上升約2.4個百分點。房地產(chǎn)專家認為雖然相比年初房價有小幅的回升，下半年房價主要以平穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)太大變動。

　　在成交的戶型中，主要以中小戶型為主，大戶型成交逐步減少。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，投資投機需求得到抑制，目前購房主要以首次購房和首次換房需求為主的剛需客戶，中等偏小戶型成為他們的首選。從成交數(shù)據(jù)上來看，140平方米以下戶型成交量占總成交量的81%，其中90—120平方米占據(jù)總量44%，剛需盤好賣開發(fā)商有目共睹。其中育德上院開盤當晚即售罄，夜光盤重現(xiàn)，海倫灣開售300多套當天買完，江海碧桂園精裝洋房也頗得市民歡心，幾次加推均被搶購。

　　值得一提的是，江海區(qū)除了供應(yīng)量雄起外，成交情況也比較出彩。由于今年江海區(qū)供應(yīng)充足，前三季度江海區(qū)成交套數(shù)比例較之去年的21%有大幅度的提升，達到33%，與北新區(qū)差距縮小至10個百分點，而城區(qū)成交比例則明顯下降。另外，雖然總體購房者本地戶籍維持在六成左右比例，但受外地戶籍人口相對集中的江海區(qū)成交情況好的影響，前三季度本地戶籍購房者所占比例為61%，較之上半年有1%的輕微下降。不過以此論定江門房地產(chǎn)正吸引更多外地戶口購房者來江門買房，還為時過早。

　　第四季度改善型置業(yè)或崛起

　　毫無疑問，今年前三季度是以剛需為主導的市場，而改善型置業(yè)，也在第三季度后逐漸嶄露頭角，從近期的房地產(chǎn)市場成交情況中可以體現(xiàn)出來。

　　鳳山水岸自10月份以來共成交約100套產(chǎn)品，其中改善型置業(yè)者占總購房者的八成；11月10日天鵝灣墅景樓王開盤，推出115平方米、130平方米、143平方米三種戶型共88套，3個小時勁銷七成；11日，珠江帝景灣150平方米中軸樓王開盤，當天推出42套單位取得熱銷九成的好成績。新盤方面，不少樓盤尚未開盤已引起不少市民關(guān)注，碧桂園·山湖灣近期將開盤，推出18棟768平方米臨湖鉆石別墅，新福港峻廷灣首批200-680平方米美墅單位也將在12月隆重入市，國翔·領(lǐng)薈觀城、觀湖樣板房也賺飽市民眼球。

　　第四季度改善型置業(yè)逐漸崛起，這在業(yè)界已鐵板釘釘。不過相比剛需型置業(yè)者謀求有房子住的心態(tài)，改善型置業(yè)者已經(jīng)擁有一套房子，而且對環(huán)境、交通、配套設(shè)施方面要求較高，沒有合適的房子出手機會不大，改善型需求釋放較為緩慢。不過有房地產(chǎn)專家表示，受市場影響，戶型開發(fā)趨向小戶型調(diào)整，今后上市的改善型大戶型的總量變少。反觀現(xiàn)在，適合改善型買家的房源多，價格調(diào)整后市場利好，而且產(chǎn)品類型豐富、可選擇性強，是改善型置業(yè)的好時機。

　　見習記者 黃文波

   投稿郵箱：chuanbeiol@163.com   詳情請訪問川北在線：http://m.fishbao.com.cn/