漲，還是跌？漲跌兩難 只好穩(wěn)起
時間：2012-11-09 12:18 來源：華西都市報 責任編輯：毛青青
房價
經(jīng)過三個季度“以價換量”的積極銷售之后，保利、藍光、華潤、國嘉、綠地等大腕旗下的剛需產(chǎn)品幾乎消化殆盡。市面上，所剩無幾的剛需產(chǎn)品，多少催生了開發(fā)商的漲價心態(tài)。
世聯(lián)地產(chǎn)的報告顯示：三季度購房者信心指數(shù)為56.6，對未來房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度明顯改善。
不過，年底沖量是不少開發(fā)商面臨的現(xiàn)實。同時，購房者“未來3-6個月置房”的比例卻在下降。
目前，由剛需市場撐起的看似企穩(wěn)的價格格局，漲跌兩難。
開發(fā)商要漲價，究竟是在試水市場，還是一場欲擒故縱的營銷把戲？有多大的勇氣敢于打破樓市好不容易形成的平衡局面？
A面開發(fā)商：欲漲又止
“賣得好的幾乎都是剛需產(chǎn)品，60—90㎡面積段區(qū)間的房源。就算不用做過多促銷，自然銷售都能保持一定的增量。”城北市區(qū)某樓盤一位銷售經(jīng)理這樣說。
今年以來，剛需房源消化的速度一直比較快，目前市場上的存量已消耗得差不多了。多家樓盤開始推改善型房源，加上市場上剩余的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求開始提前釋放。目前，中海城南華府、彩疊園、華潤金悅灣、炎華置信上林賦、海昌天瀾等越來越多的改善型房源加入推新行列。
剛需小戶逐漸成為市場主流，大戶型、洋房、別墅等產(chǎn)品在市場上一度被剛需淹沒。不過，從今年第三季度后半期開始，以剛需撬動起來的市場出現(xiàn)了大戶型復蘇的跡象。城南某高端樓盤的營銷總監(jiān)鮮經(jīng)理說，現(xiàn)在購房者的置業(yè)考慮更加長遠，戶型選擇上從之前的面積適中轉向稍大面積的產(chǎn)品，特別是具有獨特性及稀缺性的樓盤，市場認可度普遍較高。
“改善型購房者以自住為主，有一定的資金實力，與剛需群體相比，對價格的敏感度要稍弱一些。所以不存在改善型產(chǎn)品也采取以價換量的說法。”就此，一些高端樓盤開發(fā)商堅稱不會降價促銷。
不過，也有業(yè)界人士稱，目前入市的樓盤多為2009年底2010年初時拿的地，當時的地價較高，很多開發(fā)商走改善型、中高端路線，需要有一定幅度的促銷，才能保證銷量。當前市場只是處于窗口期，并沒有全面回暖。當前各房企通過漲價來提高利潤的可能性幾乎沒有。
B面購房者：預期看漲
世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的研究報告顯示，2012年三季度購房者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，表明購房者對未來房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。從不同類型的置業(yè)者來看，各類購房者的置業(yè)信心均有所提升，其中首次置業(yè)者和改善型購房者的置業(yè)信心有明顯提升。從不同地區(qū)的置業(yè)者來看，二線城市購房者信心提升最為明顯。
“上兩周看的好幾個樓盤，現(xiàn)在聽說都漲價了，有點后悔當時沒下手。”在一家證券公司上班的劉瑩已經(jīng)觀望了兩個月，先后看了5個樓盤，糾結著到現(xiàn)在仍沒有買單。
從購房者的預期變化趨勢來看，購房者感知到的樓市成交回暖是一個普遍現(xiàn)象，46.5%的購房者預期未來成交量將會繼續(xù)增長。價格上，與上半年相比，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，進一步增強了漲價預期。
然而，房價上漲帶來的負面影響正在逐步顯現(xiàn)，一是購房者認為未來“不適合購房”的比例小幅增加；二是盡管在未來三至六個月內(nèi)置業(yè)的購房者占比有所提升，但增幅明顯放緩。
C面業(yè)內(nèi)：房價趨穩(wěn)
剛需樓盤開發(fā)商隱顯漲價心態(tài)，只能是試探性的漲價動作？
世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查研究顯示，雖然預期價格上漲的人數(shù)大幅上漲，但是購房者“未來3-6個月置房”的比例卻在下降，由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，隨著住宅成交量的持續(xù)下降，8月以來價格逐漸趨穩(wěn)，而同比跌幅正在筑底，樓市四季度進入盤整期。調(diào)整最為嚴厲的2010年和2011年，調(diào)只是漲幅，房價不可能下跌了。
“趨穩(wěn)”成為專業(yè)人士對于年底之前房價走勢的中肯評價。一方面，進入11月之后，樓市今年的主力銷售季已經(jīng)落幕，未來兩個月樓市供應將持續(xù)走低，平穩(wěn)收尾；另一方面，此前數(shù)月市場成交一直維持在較高水平，大量項目以價換量的策略取得成效，部分房企圓滿完成全年銷售任務，因此也并不急于再推出新的房源。
此外，臨近年底，房企的戰(zhàn)略重心也已經(jīng)從賣房轉向拿地融資等補倉行為，在一定程度上保證未來市場上的推貨量。 華西都市報記者楊思錦
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