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漲,還是跌?漲跌兩難 只好穩(wěn)起
時間:2012-11-09 12:18   來源:華西都市報   責任編輯:毛青青
房價
  經(jīng)過三個季度“以價換量”的積極銷售之后,保利、藍光、華潤、國嘉、綠地等大腕旗下的剛需產(chǎn)品幾乎消化殆盡。市面上,所剩無幾的剛需產(chǎn)品,多少催生了開發(fā)商的漲價心態(tài)。
  世聯(lián)地產(chǎn)的報告顯示:三季度購房者信心指數(shù)為56.6,對未來房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度明顯改善。
  不過,年底沖量是不少開發(fā)商面臨的現(xiàn)實。同時,購房者“未來3-6個月置房”的比例卻在下降。
  目前,由剛需市場撐起的看似企穩(wěn)的價格格局,漲跌兩難。
  開發(fā)商要漲價,究竟是在試水市場,還是一場欲擒故縱的營銷把戲?有多大的勇氣敢于打破樓市好不容易形成的平衡局面?


A面開發(fā)商:欲漲又止
  “賣得好的幾乎都是剛需產(chǎn)品,60—90㎡面積段區(qū)間的房源。就算不用做過多促銷,自然銷售都能保持一定的增量。”城北市區(qū)某樓盤一位銷售經(jīng)理這樣說。
  今年以來,剛需房源消化的速度一直比較快,目前市場上的存量已消耗得差不多了。多家樓盤開始推改善型房源,加上市場上剩余的大部分改善型存量房,使得不少改善型需求開始提前釋放。目前,中海城南華府、彩疊園、華潤金悅灣、炎華置信上林賦、海昌天瀾等越來越多的改善型房源加入推新行列。
  剛需小戶逐漸成為市場主流,大戶型、洋房、別墅等產(chǎn)品在市場上一度被剛需淹沒。不過,從今年第三季度后半期開始,以剛需撬動起來的市場出現(xiàn)了大戶型復蘇的跡象。城南某高端樓盤的營銷總監(jiān)鮮經(jīng)理說,現(xiàn)在購房者的置業(yè)考慮更加長遠,戶型選擇上從之前的面積適中轉向稍大面積的產(chǎn)品,特別是具有獨特性及稀缺性的樓盤,市場認可度普遍較高。
  “改善型購房者以自住為主,有一定的資金實力,與剛需群體相比,對價格的敏感度要稍弱一些。所以不存在改善型產(chǎn)品也采取以價換量的說法。”就此,一些高端樓盤開發(fā)商堅稱不會降價促銷。
  不過,也有業(yè)界人士稱,目前入市的樓盤多為2009年底2010年初時拿的地,當時的地價較高,很多開發(fā)商走改善型、中高端路線,需要有一定幅度的促銷,才能保證銷量。當前市場只是處于窗口期,并沒有全面回暖。當前各房企通過漲價來提高利潤的可能性幾乎沒有。


B面購房者:預期看漲
  世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的研究報告顯示,2012年三季度購房者信心指數(shù)為56.6,較上季度提升1.4,表明購房者對未來房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較二季度明顯改善。從不同類型的置業(yè)者來看,各類購房者的置業(yè)信心均有所提升,其中首次置業(yè)者和改善型購房者的置業(yè)信心有明顯提升。從不同地區(qū)的置業(yè)者來看,二線城市購房者信心提升最為明顯。
  “上兩周看的好幾個樓盤,現(xiàn)在聽說都漲價了,有點后悔當時沒下手。”在一家證券公司上班的劉瑩已經(jīng)觀望了兩個月,先后看了5個樓盤,糾結著到現(xiàn)在仍沒有買單。
  從購房者的預期變化趨勢來看,購房者感知到的樓市成交回暖是一個普遍現(xiàn)象,46.5%的購房者預期未來成交量將會繼續(xù)增長。價格上,與上半年相比,超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為,進一步增強了漲價預期。
  然而,房價上漲帶來的負面影響正在逐步顯現(xiàn),一是購房者認為未來“不適合購房”的比例小幅增加;二是盡管在未來三至六個月內(nèi)置業(yè)的購房者占比有所提升,但增幅明顯放緩。


C面業(yè)內(nèi):房價趨穩(wěn)
  剛需樓盤開發(fā)商隱顯漲價心態(tài),只能是試探性的漲價動作?
  世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查研究顯示,雖然預期價格上漲的人數(shù)大幅上漲,但是購房者“未來3-6個月置房”的比例卻在下降,由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,隨著住宅成交量的持續(xù)下降,8月以來價格逐漸趨穩(wěn),而同比跌幅正在筑底,樓市四季度進入盤整期。調(diào)整最為嚴厲的2010年和2011年,調(diào)只是漲幅,房價不可能下跌了。
  “趨穩(wěn)”成為專業(yè)人士對于年底之前房價走勢的中肯評價。一方面,進入11月之后,樓市今年的主力銷售季已經(jīng)落幕,未來兩個月樓市供應將持續(xù)走低,平穩(wěn)收尾;另一方面,此前數(shù)月市場成交一直維持在較高水平,大量項目以價換量的策略取得成效,部分房企圓滿完成全年銷售任務,因此也并不急于再推出新的房源。
  此外,臨近年底,房企的戰(zhàn)略重心也已經(jīng)從賣房轉向拿地融資等補倉行為,在一定程度上保證未來市場上的推貨量。 華西都市報記者楊思錦

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