原標題：鶴崗樓市探訪：50萬新房不愁賣 二手房價格卻低得令人咋舌
秋末冬初，在黑龍江省東北部的地級市鶴崗，這座常住人口不到百萬的東北邊陲小城，天黑得越來越早。國慶節(jié)前的某個傍晚，7時許，當?shù)谝回斀?jīng)記者在該市核心區(qū)之一的向陽區(qū)走訪時，在周遭黑壓壓、靜悄悄的環(huán)境中，仍有一處售樓處亮著燈光——這里銷售的是鶴崗今年上市 的新房項目，也是鶴崗近年來銷售均價首次突破5000元/平方米的樓盤。
走進售樓處，記者注意到，有三四組客人正駐足于樓盤銷控板前，銷控板上一共列出7棟、270余戶在售房源，房源面積多數(shù)在120——160平方米，最小的也超過90平方米。其中，共有150余戶被標紅，表明這些房源已售出。
“這是一個多月的業(yè)績。”該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者。
不同于外界對鶴崗住房“白菜價”的認知，今年以來，鶴崗新房市場出現(xiàn)逆市回暖勢頭。鶴崗市統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)顯示，今年1——8月，鶴崗商品房銷售面積為7.32萬平方米，已超過2022全年銷售面積，同比增長68.66％，增速全省第一，已提前實現(xiàn)銷售面積連續(xù)四年正增長。
對于至今仍處于黯淡期的全國以及黑龍江樓市而言，鶴崗的樓市行情無疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全國商品房銷售規(guī)模和銷售額同步降幅走闊。在黑龍江，今年1——8月，全省銷售面積和銷售額分別較上年下降3％和1％，銷售規(guī)模尚不足鄰省內(nèi)蒙古自治區(qū)的一半。
然而，亮眼的新房銷售情況依然難以給鶴崗地產(chǎn)投資、經(jīng)濟增長以及政府財力的充實帶來顯著益處。低地價之下，鶴崗新房價格始終處于黑龍江省內(nèi)末位。站在購房者的角度，這讓當?shù)叵喈敱壤闹脫Q群體在老房子沒賣出的情況下，可以全款再購買一套新房；但“賣不上價”無益于投資，伴隨棚改后當?shù)毓┑刳吘o，拿地越來越少的本地房企開始另謀出路，外地房企也漸漸退出當?shù)厥袌觥?/p>
業(yè)界人士認為，從長周期而言，面對城市化進程中出現(xiàn)的青年人出走、老齡化嚴重，產(chǎn)業(yè)流失、房價斷崖式下降等現(xiàn)象，“鶴崗化”的三四線城市如何應對當?shù)貥鞘袆傂韬透纳菩托枨箫柡偷膯栴}，依然懸而待解。
“很少見貸款買房的”
“鶴崗宇宙”“鶴崗國”是鶴崗人、電影導演耿軍在談及家鄉(xiāng)時曾提及過的文學性表述，也一定程度上折射現(xiàn)實世界中鶴崗樓市與外界的割裂：今年以來，多地因二手房“有價無市”而導致置換需求難以釋放，但在二手房庫存高企的鶴崗，新房卻不愁銷；截至目前，黑龍江省會城市哈爾濱和鶴崗周圍地市新房價格仍在“跌跌不休”，鶴崗新房價格卻從底部微漲。
以前述提及的新房項目為例，目前在售均價為5150元/平方米。換言之，一戶120平方米的房子，總價為61.8萬元。根據(jù)鶴崗住建局10月中旬對第一財經(jīng)記者提供的 數(shù)據(jù)，這是目前鶴崗新房項目的 均價。除此之外，鶴崗還有另外3個在售樓盤，均為2021年開盤的中高端改善型項目，在售均價在4600——4700元/平方米左右，去化率在85％——95％。
“你是說要貸款買房？”當記者進一步以外地貸款購房者的身份向前述樓盤售樓處咨詢時，該名與記者對話的銷售經(jīng)理語氣中略顯新奇。她表示，來此購房的客群多為全款購房者，貸款者也有，但基本都是本地人。本地購房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比較多。
多名鶴崗本地人告訴第一財經(jīng)記者，棚改之后，當?shù)厝耸诸^不缺房，但這些房屋可能建成年份久遠或質(zhì)量不佳，不再宜居。比如，老舊小區(qū)的頂層可能因為大面積的積雪而出現(xiàn)裂縫。此外，目前，鶴崗商住房以步梯樓為主，隨著老齡人口占比逐年攀升，相較于二手房，帶有電梯樓的新房成為當?shù)厝藫Q房或置購新房的 。
鶴崗市住建局相關(guān)負責人進一步對記者分析稱，今年鶴崗新房市場并沒有跟隨樓市大環(huán)境走弱，這背后存在多重原因。一方面，當?shù)匦路抗┙o量不大、總價相對不高；另一方面，疫情期間積攢的需求在今年得到集中釋放，加之又有新盤推出，政府對新開盤的項目也參與做了不少前期的宣傳和質(zhì)量監(jiān)督工作，這讓觀望已久的本地家庭選擇在今年出手購房。
如果將時間軸再拉長，鶴崗新房市場的起勢開始于2020年前后。該負責人說，上一輪棚改之后的相當長時間，鶴崗都在消化存量商品房。直至2019年，當?shù)剡�有一些新房的尾盤沒有售出。隨著新項目入市，房企只能降價脫手尾盤，這讓鶴崗新房價格一路回落。在此番總結(jié)與反思之下，近年來，鶴崗開始有意識地控制新建房地產(chǎn)項目數(shù)量，并要求房企對新房建筑結(jié)構(gòu)和房屋質(zhì)量進行升級，以保障新房能夠及時消化。
鶴崗住建局數(shù)據(jù)顯示，目前，鶴崗新房庫存量為12.74萬平方米，去化周期16個月左右，每月銷售保持在1萬平方米上下。
隨著今年前述新項目入市，鶴崗首次出現(xiàn)新房均價超過5000元/平方米的現(xiàn)象，甚至預售價 達到了5900元/平方米。
在均價漲至每平方米4600——5200元之后，鶴崗的新房價格還算低嗎？
從佳木斯機場一路行至鶴崗，第一財經(jīng)記者留意到，在與鶴崗毗鄰的佳木斯市，已出現(xiàn)不少低至3800——5000元/平方米的新房項目。據(jù)當?shù)厝嘶貞�，該市新房項目曾達到過7000元/平方米左右的水平。
但放眼全省乃至全國，鶴崗的新房價格仍處于“洼地”的最深處。根據(jù)市場機構(gòu)國慶期間對全國主要城市共計50家房企的調(diào)研，對比其他大城市，哈爾濱、長春、沈陽等東北省會城市的房價處于低點，一兩百萬元便可以買套房子。另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年第三季度以來，黑龍江省會哈爾濱新房價格已經(jīng)連跌三個月。
即便如此，根據(jù)中指研究院 發(fā)布的“9月百城新建住宅價格指數(shù)”，9月，哈爾濱新房均價在9081元/平方米，這是鶴崗現(xiàn)今新房價格的近2倍。在安居客等中介平臺上，黑龍江大慶等其他資源型城市的新房價格也顯著高于鶴崗。
更低的房價水平讓鶴崗樓市對“認房不認貸”“帶押過戶”等政策保持“鈍感”。
今年9月27日，哈爾濱公積金中心實行“認房不認貸”。而早在2015年起，佳木斯市的商業(yè)銀行就執(zhí)行“認房不認貸”。但在前述鶴崗市住建局負責人看來，這一政策如果在鶴崗落地，可能濺不起多大水花。
“相當一部分群體在擁有50萬左右房產(chǎn)且未賣出的情況下，有能力再花50萬另外買一套房。”該負責人說。
有外地人花三五萬買房，十幾萬裝修
一套房50萬元，放眼全國三四線城市不算高，但對于來到鶴崗看房的外地人，這卻有失性價比。2019年，一則“浙江舟山某33歲單身海員在鶴崗花5萬元買了一套房”的新聞將鶴崗推至外界視野，隨后“白菜價”儼然成為外地人對于鶴崗樓市的固有印象。
前述接受第一財經(jīng)記者采訪的鶴崗市住建局相關(guān)負責人表示，相較于新房，在鶴崗買房的外地人大都集中在二手房市場。
當記者實地走訪時，60——70平方米、單價不過千、總價約四五萬元的二手房在當?shù)匾廊淮嬖�，同片區(qū)內(nèi)也有不少總價在十五萬元以下，并以十萬、八萬居多的住房，這些房源主要來自安置采煤沉陷區(qū)的拆遷居民小區(qū)。一些樓高六七層的住宅樓外墻上，張貼著各類一口價買賣房產(chǎn)或租房的廣告。
據(jù)鶴崗市棚改辦相關(guān)負責人介紹，2005年前后，是“煤城”鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展最紅火的時期，彼時因為煤炭開采，大量礦工聚集到鶴崗，這帶來大量的居住需求。在南山區(qū)等外圍工礦型轄區(qū)，工廠周圍曾一度分布著大量礦工居住的平房。隨著煤炭資源枯竭和國有煤礦效益下滑，城區(qū)外圍的工礦區(qū)快速收縮，帶來大量廢棄廠區(qū)、空置建筑與土地，這些區(qū)域成為2015——2018年前后棚改的重點區(qū)域。按照規(guī)劃，棚改拆遷以就地安置為主，“拆多少補多少”。
不到十年的時間，這些棚改拆遷的房產(chǎn)呈“低值愈低”的發(fā)展態(tài)勢。與其他棚改城市不盡相同的是，鶴崗城區(qū)面積小，位列黑龍江省13個地級市倒數(shù)第二，距離市中心較遠只是棚改安置房價格低背后一個不太關(guān)鍵的原因。
一篇去年發(fā)表、以東北師范大學地理科學學院副院長劉艷軍為通訊作者的研究文章分析認為，在鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)進入衰退期后，相關(guān)行業(yè)失業(yè)率上升，居民收入下降，區(qū)域間居民收入水平差距變大，帶動居住消費產(chǎn)生差異，推動住宅價格空間分異。與此同時，隨著人才和勞動力流動頻繁或大量外遷，人口密度和年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。例如，鶴崗市東山區(qū)、興山區(qū)等原先的工礦型轄區(qū)老齡化程度尤為嚴重，購房需求弱，區(qū)域內(nèi)居住空間布局分散，住宅價格水平較低且變化速率小。
棚改期間大量興建的保障性住房也進一步縮減了當?shù)刈≌袌鲇行枨�，加劇了原工礦區(qū)住房市場的供需錯配問題。劉艷軍等調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鶴崗外圍工礦型轄區(qū)的大陸南小區(qū)、光宇小區(qū)、松鶴小區(qū)等保障性住房小區(qū)，正是當?shù)氐膬r格洼地所在。
“住不著。如果出租，房東還得承擔供暖費。”談及此類棚改拆遷房時，一名鶴崗本地人如是表示。他也稱，早些年，一些被“白菜價”住房吸引，想來這座東北小城體驗低成本生活的青年人會選擇購買這類房產(chǎn)。但經(jīng)過一段時期后，他們之中的一些人有了些積蓄，不再滿意簡陋的居住環(huán)境，一些人則因為沒有在當?shù)卣业椒�(wěn)定和滿意的工作，選擇離開鶴崗。無論是上述哪一種情況，他們都面臨賣房。然而，這類房產(chǎn)在被低價買入后，往往難以脫手。近年來，越來越多的“白菜價”房產(chǎn)被用來出租，“有時候租客就承擔個水電費”。
隨著鶴崗房產(chǎn)“白菜價”的說法走紅于社交平臺，一些外地人和當?shù)厝嗣鞯搅肆硪婚T生意：花幾十萬的裝修費將四五萬或八九萬的“老破小”，改頭換面后再出租或進行售賣。
第一財經(jīng)記者在鶴崗當?shù)刈咴L時發(fā)現(xiàn)，僅僅在鶴崗市政府周圍的商業(yè)中心，就有十余家主營房屋裝潢裝修的商戶。“這是近幾年興起的產(chǎn)業(yè)。”一名鶴崗房產(chǎn)中介說。
在抖音等短視頻平臺上，如果以“鶴崗”為詞條進行檢索，也不乏當?shù)胤慨a(chǎn)中介拍攝的“白菜價”房產(chǎn)。其中，一些房源購房成本為3萬——8萬元，裝修成本則達到10萬——15萬元。
一名當?shù)厝烁嬖V記者，對于鶴崗市 的那類二手房，裝修費貴于買房成本不是一件稀罕事。尤其是外地人中帶著子女到鶴崗購房的群體，他們通常會在低購房成本和舒適生活品質(zhì)間進行折中，也即買下幾萬元的房子后，再費一番功夫進行裝修。近幾年，黑龍江省的高考招生計劃多、錄取比例高，這讓當?shù)鼐奂艘恍〔糠指呖家泼竦募彝�，他們以低成本的房產(chǎn)獲得當?shù)氐膽艨凇?/p>
不過，“白菜價”僅是鶴崗二手房市場的一個小切面。
第一財經(jīng)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在鶴崗，總價在10萬——20萬左右的二手房更為常見，學區(qū)房每平方米單價則可以達到3000——4000元的水平。
近一兩年，隨著黑龍江雙鴨山、云南個舊、廣西百色等同樣擁有單價1000多、總價10萬以內(nèi)的小城市進入公眾視野，鶴崗樓市逐漸“祛魅”。
前述鶴崗市住建局負責人提到，如今真正為鶴崗二手房去化帶來較大貢獻的外地人主要有兩類：一類是從事電商等線上服務業(yè)工作的年輕人，另一類是有康養(yǎng)需求或夏季來此“候鳥式”生活的退休老人及家庭。對于這二者而言，四五萬的頂層步梯樓顯然不滿足其居住需求，均價在鶴崗當?shù)厣唐贩科骄揭陨系淖》课Ω蟆?/p>
鶴崗住建局統(tǒng)計顯示，2023年上半年，外地人到鶴崗購房共計1817套，其中1776套為二手房，該數(shù)值較2022年同期增長105%，較2021年同期增長86.9%。按年齡段劃分，35歲以下和55歲以上購房者分別達到531套和318套，均超過前三年每年該年齡段成交量的半數(shù)。
房企退場后，供給側(cè)收縮難題待解
面對全國樓市的整體低溫，低房價讓鶴崗跳出多數(shù)城市“賣一買一”置換循環(huán)難以暢通的圈子，也滿足了一部分青年人“逃離大城市”“降生活杠桿”的愿望。
但熱鬧之下，也有隱憂。2010——2020年鶴崗市市轄區(qū)常住人口由66.45萬減少至54.54萬。自然增長率連續(xù)多年為負，人口基數(shù)與人口增長率均低于省內(nèi)平均水平，自然減少與外遷流失人口增多，老齡化加劇，是一座典型的收縮城市。
面對庫存高企的二手房市場，在本輪改善型需求釋放后，當?shù)匦枨筮�有多少釋放空間？如果需求飽和而新房又賣不上價，房企拿地意愿又有多少？
鶴崗市住建局相關(guān)負責人對第一財經(jīng)記者表示，應該正視的現(xiàn)狀是，鶴崗不是依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的城市。
“一方面，鶴崗城市化率已經(jīng)相當高了；另一方面，棚改滿足了相當一部分低收入群體的住房需求，這兩方面因素共同導致鶴崗近年來土地出讓和房企拿地后用于開發(fā)房地產(chǎn)項目的節(jié)奏放緩。”該負責人說。
鶴崗自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年鶴崗市供應2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，2021年也供應2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，其中包含一宗棚戶區(qū)改造項目用地，2022——2023年無房地產(chǎn)供地項目。從供地數(shù)量上呈逐年減少、放緩趨勢。
供地規(guī)模減少的同時，較低的地價水平進一步制約鶴崗財政的土地出讓收入增長。
以前述銷售均價突破5000元/平方米的新房項目為例，該項目由本地家族式開發(fā)商于2022年年底取得不動產(chǎn)證，以2989.5萬元的金額拿地56501.71平方米，這與該開發(fā)商2014年在相鄰地塊以1403.45萬元拿地23782.8平方米相比，該片區(qū)地價在近十年間并未發(fā)生顯著變化。
盡管一直以來地產(chǎn)經(jīng)濟在鶴崗經(jīng)濟發(fā)展中占比不高，但地產(chǎn)商的退出也引起當?shù)刈〗ú块T的關(guān)注。
前述住建局相關(guān)負責人回顧說，早些年間，曾有一些因煤炭起家，積累了不少自有資金的當?shù)仄髽I(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)，等到了棚改時期，也有一些外地房地產(chǎn)企業(yè)進駐鶴崗。但等到棚改結(jié)束，當?shù)氐姆科髷?shù)量經(jīng)歷了“大浪淘沙”，有的不再從事地產(chǎn)活動。如今剩余的是少量資金雄厚、地產(chǎn)鏈條較長的企業(yè)，他們還會在地產(chǎn)之外，同時會擁有其他領域的經(jīng)營生產(chǎn)。
為了改變鶴崗房地產(chǎn)供給側(cè)收縮的現(xiàn)象，該負責人介紹說，今年鶴崗也參與到由黑龍江省組織、向外省推介地產(chǎn)項目的活動中，但外地開發(fā)商出于投資收益方面的考慮，普遍對鶴崗興趣不大。“目前鶴崗新房 售價約為5000元/平方米，而如果放在哈爾濱，這個價格則是一個比較常見的水平。那么，鶴崗顯然不會成為外地開發(fā)商的 。”
鶴崗同時將視線放在了吸引本地縣域開發(fā)企業(yè)上。鶴崗市下轄蘿北和綏濱兩縣。由于棚改推進更緩、農(nóng)墾體系改革后大量農(nóng)民進入縣域購房、石墨等新型產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)學校進駐等多方因素，縣域房價水平和購房需求較市區(qū)增勢更顯。以蘿北縣為例，目前新房均價在3800——4500元/平方米左右�？h域開發(fā)企業(yè)鮮有進入鶴崗市區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)。
一名蘿北縣當?shù)亻_發(fā)企業(yè)銷售人士告訴第一財經(jīng)記者，蘿北縣新房項目均由兩個本縣房地產(chǎn)商所建，每個開發(fā)商手中都擁有多個在建和在售項目，大體可以滿足發(fā)展需求，目前沒有打算出縣發(fā)展。
“知根知底。”前述鶴崗市住建局相關(guān)負責人認為，縣城房企之所以滿足于當?shù)厥袌�，一個重要原因是縣城和市區(qū)新房需求特征和營商環(huán)境存在較大差異。以蘿北縣為例，當?shù)刈》啃枨笾饕从谠诒贝蠡霓r(nóng)墾集團行政職能轉(zhuǎn)移到當?shù)睾�，原農(nóng)墾集團家庭為子女讀書隨遷所致，而該類家庭的住房需求和購房能力與市區(qū)內(nèi)的改善型家庭不盡相同。
10月中旬，鶴崗市由住建部門牽頭舉辦了一場房地產(chǎn)項目觀摩活動，活動也邀請了兩縣的房企。“我們希望通過主動宣傳介紹，讓縣開發(fā)企業(yè)了解到市區(qū)內(nèi)對開發(fā)企業(yè)給予的支持政策以及當?shù)氐母纳菩托枨筮�沒有飽和。”前述負責人說。
10月中旬，鶴崗住建局舉辦的一場房地產(chǎn)項目觀摩活動現(xiàn)場鶴崗住建局供圖
本輪改善型需求釋放后，新增的住房需求從哪里來？該負責人表示，首先，希望留住更多本地青年人；其次，希望通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引外地客群。
但難以回避的是，撇開可以花三五萬擁有一套自住房不談，以“季節(jié)性養(yǎng)老旅居”“電商服務業(yè)”作為推介由頭招徠外省客群，已成為黑龍江省乃至東北地區(qū)的共性特征。在此背景下，鶴崗房產(chǎn)的“流量密碼”或?qū)⒌头夯?/p>
前述鶴崗市住建局相關(guān)負責人對此稱，目前，鶴崗數(shù)字產(chǎn)業(yè)和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的起步階段，當下相對低的房價依然是吸引外來客群的主要原因。往后看，仍需要通過提供更多工作機會和產(chǎn)業(yè)配套來留住青年人，提升醫(yī)療服務水平來滿足老年人的康養(yǎng)需求，但這需要多領域、多條線綜合發(fā)力。
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