原標題：北京二環(huán)內時隔多年再次賣地 溢價率觸頂

　　7月3日，北京土拍市場“上架”三宗宅地，分別是東城區(qū)金魚池二期0101公建混合住宅用地、大興新城西片區(qū)0003等地塊和昌平土城新村0002等地塊，三宗地塊總起始價44.02億元，最終成交價為44.695億元。

　　其中，備受關注的東城區(qū)金魚池地塊為北京東城區(qū)時隔7年再次“上新”，地塊溢價率突破15%上限，并對指導價按照不同溢價率實行階梯定價方式，但僅吸引3家企業(yè)參與競拍，最終由河北鑫界以25%溢價率摘得。

　　金魚池地塊溢價率25%

　　本次土拍最受關注的為北京市東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項目DC-0127-0101地塊。根據出讓信息，該地塊規(guī)劃為F2公建混合住宅用途，占地面積僅3027平方米，規(guī)劃總建筑面積5550平方米，其中包含商品住宅空間1700平方米，自持公建3850平方米，限高18米。

　　據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，從地理位置上來說，該地塊位于二環(huán)路內，天壇公園北側，直線距離天安門不到2公里，可謂寸土寸金。附近有地鐵7號線橋灣站和8號線珠市口站，南側是九年一貫制的北京第十一中學，學區(qū)屬性較強。從地塊規(guī)模和性質來看，是近年來北京二環(huán)內罕見的迷你型地塊。

　　根據出讓規(guī)則，地塊起始價2.7億元，設置上限價格3.375億元。在溢價率上，本宗地塊突破15%溢價率上限，達到最高25%。而在此之前，北京今年6月4日出讓的海淀永豐南一宗宅地亦突破此前的15%上限，并設置了溢價率分段指導價。

　　金魚池地塊的銷售指導價也根據不同溢價率實行階梯定價方式，當溢價率在15%以下，指導價為13.9萬元/平方米；溢價率在15％—20％，指導價為14.3萬元/平方米；溢價率在20%以上，指導價為15.1萬元/平方米，每檔價格均可在指導價基礎上浮動8%，實現(xiàn)土地價值最大化。

　　據了解，北京東城區(qū)鮮有地塊供應，上一次推出宅地還是2017年8月，華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得永定門外地塊，項目名為“永定府”，此外該地塊競得方還需交納土地開發(fā)建設補償費33.9億元，因此僅土地成本合計就高達72.3億元，折合整盤樓面價9.8萬元/平方米。

　　而根據當時的“限競房”地塊出讓要求，“永定府”70%房源需為90平方米以下中小戶型。同時，項目銷售均價不超過89068元/平方米，最高銷售單價不超過93521元/平方米，價格與周邊新盤和次新二手房倒掛嚴重。不過，2021年時，該項目由限競房轉變?yōu)楣伯a商品房，個人購房僅持有80%的產權比例，政府持有剩余的20%產權比例，實際單價提升至111335元/平方米。

　　業(yè)內曾預計金魚池地塊會吸引較多開發(fā)商參與競拍，但出乎意料的是該地塊前期僅吸引了北京佳源投資經營有限責任公司（以下簡稱“佳源投資”）、東營亞通置業(yè)有限公司（以下簡稱“東營亞通置業(yè)”）、河北鑫界房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“河北鑫界”）三家企業(yè)報名。

　　最終，在31輪報價觸達地價上限3.375億元后進入搖號環(huán)節(jié)，最終由河北鑫界搖中，成交樓面價60811元/平方米，溢價率25%，銷售指導價15.1萬元/平方米（±8％）。

　　天眼查信息顯示，佳源投資實控人為北京東城區(qū)國資委。東營亞通置業(yè)為一家注冊地在山東東營市的民企，兩家企業(yè)所屬行業(yè)均為商務服務業(yè)。河北鑫界是一家于2005年在河北省石家莊市注冊成立的民營房地產企業(yè)。

　　兩宗地塊底價成交

　　當天成交的另外兩宗地塊分別位于大興新城和昌平土城新村。其中，大興新城西片區(qū)0003相關地塊占地面積約6.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積11.95萬平方米，容積率1.6/1.7，控高30米（局部36米），銷售指導價5萬元/平方米（±8%）。地塊由北京市大興城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)集團有限公司和北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價21.46億元拿下，樓面價17956元/平方米。

　　據了解，該地塊周邊僅有今年3月底開盤的改善項目“興城之星”，目前去化率過半，新項目入市后存在一定競爭空間。

　　昌平土城新村0002相關地塊占地面積6.63萬平方米，規(guī)劃建筑面積約15.55萬平方米，期房銷售指導價3.9萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導價4.1萬元/平方米。地塊由北京城建興榮房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京城建”）以底價19.86億元摘得該地塊，樓面價12773元/平方米。

　　據了解，該地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán)，靠近北大新校區(qū)，北大產教研融合創(chuàng)新中心，規(guī)劃有北大承辦的小學和北京市最大的室內冰雪城。地塊南側是目前在售新房項目，同樣由北京城建開發(fā)，名為“國譽燕園”，銷售指導價3.9萬元/平方米。

　　張凱表示，從北京7月3日土拍不難看出，在當前市場分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時低總價低門檻也能夠為更多中小企業(yè)提供入場機會，激活市場主體活力。

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