原標題：天津武清一樓盤從160萬降到39萬 價格大跌為哪般？
“我買的這套房，同戶型現(xiàn)在的二手房價基本只有當時的三分之一，更有甚者降價到了 點時價格的四分之一在出售。”
“降價了現(xiàn)在也很難賣，只能先便宜租出去。早已過了投資環(huán)京項目的時候了，自住倒是很適合，基本降到底了。”
近日，一篇名為《我們小區(qū)房價跌到39萬元，歡迎大家來天津武清和我做鄰居》的文章在網(wǎng)絡(luò)流傳，閱讀量已超過10萬。文章提及天津首創(chuàng)新北京半島項目有83平方米的二居室在高峰時售價超過160萬元/套，而如今同戶型已經(jīng)出現(xiàn)了不到39萬元/套的成交價。因房價的大幅下降，首創(chuàng)新北京半島項目在小紅書、抖音等社交APP上被熱議。
6月22日，記者走訪位于天津市武清區(qū)的首創(chuàng)新北京半島項目時，從多位業(yè)主、中介、物業(yè)服務(wù)人員、首創(chuàng)工作人員口中證實了上述情況。
“2016年~2017年初，是這個項目最火的時候，有高層房源曾達2萬元/平方米的售價。一套83平方米的房子，價格正好是160萬元左右�，F(xiàn)在這邊在售新房價格都降到7000元/平方米了，同類二手房源價格也就到了40萬元/套~50萬元/套。”一名當?shù)刂薪槿耸肯蛴浾弑硎�，有非常著急出售的降價到39萬元/套也很正常。
記者注意到，2016年~2017年，是環(huán)京樓市最為“狂熱”的時期，與眾多環(huán)京項目一樣，首創(chuàng)新北京半島曾因北京樓市的外溢效應(yīng)迎來“高光時刻”，大量客戶涌入。不過，與當時燕郊地區(qū)動輒3萬~4萬元/平方米的地產(chǎn)項目相比，該項目的價格漲幅顯得還算“低調(diào)”。隨著政策、疫情等因素影響，這類項目在此后都陷入了漫長的沉寂。
近8年過去，“投資者”早已逃離環(huán)京樓市，留下來的“剛需人群”則有著不同的煩惱與期盼。
房價“膝蓋斬”
駕車從京津高速高村收費站駛出不遠，首創(chuàng)新北京半島幾個大字就出現(xiàn)在了記者眼前。
該項目是首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”）在天津體量最大的一個項目，規(guī)劃建筑面積200萬平方米，分為多個組團先后進行開發(fā)，每一組團主打一種風格，并命名為不同的小區(qū)，包括：雪萊小鎮(zhèn)、梅諾卡小鎮(zhèn)、伊維薩小鎮(zhèn)、采薇雅苑、禧瑞琨庭和多維時光等。
“整個項目最早開盤的時間是2011年10月，主要是賣別墅，均價為1萬元/平方米，后期加推的高層均價為6000元／平方米。”上述中介表示，這個時期的購房客多是用于周末自住，定價也比較平穩(wěn)，這個價格持續(xù)到2015年。
變化發(fā)生在2016年。
這一年，北京樓市“火爆”，環(huán)北京樓市外溢效應(yīng)突出，環(huán)京區(qū)域河北燕郊及天津武清都有許多投資客也涌入。雖然天津首創(chuàng)新北京半島不及河北燕郊的一些熱門項目房價漲得那么厲害，但價格也翻番，甚至出現(xiàn)過一房難求的情況。“2016年~2017年，首創(chuàng)新北京半島有高層一度突破2萬元／平方米，別墅則漲至2.6萬元／平方米。”
然而，隨著限購、疫情等多重因素，該項目迅速降溫，房價直線下滑。
2017年3月31日，天津正式發(fā)布樓市限購政策：在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區(qū)除外）再購買新建商品住房；非天津戶籍居民家庭在天津市范圍內(nèi)購買住房的，需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。
由于大量客戶來自北京，新政出臺后滿足條件的客戶驟減，高層的二手房源在2017年~2018年間，單價跌至1.2萬元／平方米，別墅跌至1.5萬元／平方米。
值得注意的是，天津在2018年5月16日發(fā)布的“海河英才行動計劃”又一定程度為該項目帶來了一定流量。
“我在北京工作但沒有北京戶口，考慮到未來孩子落戶和讀書十分麻煩，于是通過‘海河計劃’在2018年落戶了天津。在中介的介紹下，我發(fā)現(xiàn)了這個離北京最近的天津項目，可以解決我面臨的所有問題。”項目業(yè)主李先生告訴記者，當天來看房的時候，售樓處幾乎坐滿了人，還有一輛輛的看房車拉著人進來。
2019年下旬，李先生在售樓處購買了小區(qū)內(nèi)名為禧瑞琨庭項目的房源。當時69平方米的一套兩居室，單價是1.68萬元/平方米，總價是116萬元。此時當?shù)仄渌椖康亩址吭磫蝺r也在1萬元~1.2萬元/平方米區(qū)間。
隨后的2020年~2023年，首創(chuàng)新國際半島內(nèi)二手房源價格一路下滑，在2022年年底，二手房源價格基本“腰斬”。進入2024年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首創(chuàng)置業(yè)將該項目單價降為7000元/平方米左右，一套69平方米的兩居室總價僅需49萬元左右，二手房源降價則更甚。
“現(xiàn)在的價格可以說是底部了，自住很合適，但仍不建議投資。”上述中介人士向記者誠懇表示。
“環(huán)京睡城”
“與投資客不同，我當初在這里置業(yè)就是為了居住，雖然價格確實虧了很多，但心態(tài)倒也算平穩(wěn)。”住在李先生樓下的一名業(yè)主告訴記者，當時購房也是為了把天津集體戶口遷到個人戶口，這樣也就有了小孩在身邊讀書的機會。
該業(yè)主表示，這個項目比較方便的是配套了幾所學(xué)校，可以讓孩子從幼兒園讀到高中。這邊的學(xué)校包括，高村首創(chuàng)優(yōu)才幼兒園、高村鎮(zhèn)學(xué)府道學(xué)校（南開公能教育實驗學(xué)校）、黑利伯瑞國際學(xué)校、天津市新城高級中學(xué)等。“中途如果能有好的發(fā)展，再搬家也不遲，這也算是現(xiàn)在最好的選擇了。”他坦言。
與眾多真實居住在首創(chuàng)新北京半島的業(yè)主一樣，他的工作在北京，每日往返于北京和天津之間。“小區(qū)距離我工作的地方開車也就40~50分鐘，這個通勤時間在北京是完全可以接受的。”李先生說。
從“新北京半島”這個項目名字上可以明顯看出，該項目鎖定的目標客群多為“北漂”人群。從位置上看，該項目所在的天津市武清區(qū)高村，緊鄰北京市通州區(qū)，駕車上高速后3分鐘就帶到通州區(qū)永樂店檢查站，是天津離北京最近的一個區(qū)域。
記者通過導(dǎo)航APP查看，從亦莊核心區(qū)出發(fā)，開車30分鐘可以到該項目，從北京國貿(mào)出發(fā)，不堵車40分鐘可到。“小區(qū)有進京的半島班車，每個工作日早上6點20分到9點30分有若干趟車進京，目的地是北工大地鐵口。下午5點30分到7點40分左右，有從北工大地鐵回來的班車。”上述業(yè)主介紹。
該項目如今的入住率如何？
一名小區(qū)的物業(yè)人員向記者表示，“禧瑞琨庭因為2019年才開盤，現(xiàn)在也沒有銷售完畢，所以目前只有80多戶業(yè)主入住。但梅諾卡小鎮(zhèn)、伊維薩小鎮(zhèn)、采薇雅苑等其他老小區(qū)，入住率基本已經(jīng)達60%左右。”
盡管如此，“環(huán)京睡城”的印記仍舊明顯。
“白天只有老人和小孩在這里，大家都去上班了。”李先生坦言，而且因為近幾年的疫情，此前跟我們說好的一些商業(yè)配套也沒有完全成型，周邊的配套僅能保證日常的生活，幾乎沒有任何娛樂可言。好處是，這里的物價也比較便宜。
對于該項目的入住率、后續(xù)的配套規(guī)劃，記者聯(lián)系了首創(chuàng)置業(yè)華北區(qū)的相關(guān)的工作人員，該工作人員表示，項目的地塊和產(chǎn)品線都比較多，需要先整理一下問題。
截至發(fā)稿，記者未收到回應(yīng)。
發(fā)展幾何？
實際上，不只是首創(chuàng)新北京半島項目，整個環(huán)京區(qū)域樓市近幾年都進入了冰凍期。
2021年，有報道稱，環(huán)京地區(qū)的河北香河房價出現(xiàn)了“膝蓋斬”，單價直降近70%，于是出現(xiàn)了有業(yè)主將房子“白送”的情況。“我是首爾林蔭大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，只需要你把尾款幫我還了就行。”
2023年，重倉環(huán)京的房企隆基泰和集團和華夏幸福先后宣布破產(chǎn)重整。
再看天津武清區(qū)整體的樓市狀況，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，從2021年至2024年的3年間，武清整體二手房價格一直呈現(xiàn)下滑趨勢。今年5月，其區(qū)域成交為1090套，成交量下滑了16.42%。
對于這類項目的境遇，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受記者采訪時坦言，“導(dǎo)致這類項目價格‘膝蓋斬’及成交下滑的深層原因無非有兩個：首先，全國樓市整體仍處于調(diào)整期，老百姓對于房地產(chǎn)市場的信心普遍不高，一二線城市樓市尚且還未修復(fù)，依賴于北京發(fā)展的環(huán)京項目受到的影響自然更大；其次，任何地區(qū)的樓市發(fā)展都需要考慮人口和產(chǎn)業(yè)問題，原先環(huán)京地區(qū)存在不少污染較大的老產(chǎn)業(yè)，近些年逐漸遷出，而新型產(chǎn)業(yè)的遷入和發(fā)展還需要時間，這些直接影響著人口流入和樓市發(fā)展。”
可見，無論是整個區(qū)域還是單個樓盤，只有人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，才能長期穩(wěn)定健康發(fā)展，而這些正是環(huán)京區(qū)域眾多項目所缺乏的。
不過，從長遠來看，首創(chuàng)新北京附近產(chǎn)業(yè)的確有一定潛力。
在距其1.9公里處就是武清開發(fā)區(qū)高村科技創(chuàng)新園這一新地標。按照規(guī)劃，該地標以及周邊方圓數(shù)公里地區(qū)，是京津冀發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的核心高地。根據(jù)官方介紹，創(chuàng)新園已入駐數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)240家。
入駐企業(yè)中包括中國鐵路主數(shù)據(jù)中心、中國電信京津冀智能算力中心、中國聯(lián)通數(shù)字科技產(chǎn)業(yè)園及國內(nèi)領(lǐng)先的IT基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供商萬國數(shù)據(jù)等。
在距離高村直線不到10公里的地區(qū)，是同樣在發(fā)展中的武清京濱工業(yè)園。
官網(wǎng)信息稱，目前，該工業(yè)園也已引進12個國家和地區(qū)企業(yè)5000余家，其中實體企業(yè)300余家，外資企業(yè)29家，世界五百強投資企業(yè)11家、民企500強投資企業(yè)16家，國家高新技術(shù)企業(yè)91家，形成以北京內(nèi)燃機、博思特、科斐凱博等為代表的高端制造業(yè)；以本特勒、北汽海拉、上海延峰等為代表的汽車部件相關(guān)產(chǎn)業(yè)；以阿里巴巴、京東、當當網(wǎng)等為代表的電子商務(wù)業(yè)；以中金數(shù)據(jù)、中科院化學(xué)所、北化工高新院等為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
在諸多羅列的名企業(yè)和數(shù)字背后，或許蘊藏著新的人口機遇，這些利好多久能彰顯，目前還無人知曉。
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