原標(biāo)題：帶押過(guò)戶，公積金政策優(yōu)化影響幾何？買賣雙方有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避？
優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費(fèi)的重要舉措之一。近期，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)公積金貸款“帶押過(guò)戶”、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對(duì)購(gòu)房者的支持力度。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些新變化能夠帶來(lái)多大的支持作用？買賣雙方、銀行都有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避？政策執(zhí)行過(guò)程中，還要注意什么問(wèn)題？
出現(xiàn)新變化
據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)，已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過(guò)戶”。記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽(yáng)、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過(guò)戶”相關(guān)政策。
所謂公積金貸款“帶押過(guò)戶”，即在二手房交易過(guò)程中，對(duì)于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn)，向金融機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)后，可在無(wú)需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)。
“在傳統(tǒng)模式下，賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶、買方重新設(shè)立抵押等多個(gè)環(huán)節(jié)。‘帶押過(guò)戶’簡(jiǎn)化了交易流程，縮短了交易時(shí)間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰說(shuō)。
今年1月份，陜西省咸陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》，并于2月22日完成首筆“商轉(zhuǎn)公”貸款的不動(dòng)產(chǎn)登記。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有深圳、青島、長(zhǎng)春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽(yáng)等超20城推出了“商轉(zhuǎn)公”政策。
“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實(shí)發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規(guī)模較大，通過(guò)‘商轉(zhuǎn)公’盤活存量公積金，有助于購(gòu)房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟說(shuō)。
此外，多地還推出了提取公積金作為購(gòu)房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山、四川達(dá)州等20余城陸續(xù)出臺(tái)政策，允許購(gòu)買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出臺(tái)此項(xiàng)政策的城市持續(xù)擴(kuò)圍。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，這將減輕購(gòu)房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，有助于住房需求的釋放。
需多方配合
和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當(dāng)前各個(gè)城市因城施策、精準(zhǔn)施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長(zhǎng)還款年限、“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;等政策。
不過(guò)，在具體執(zhí)行中，相關(guān)業(yè)務(wù)還需要多方配合。劉麗杰告訴記者，比如公積金“帶押過(guò)戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當(dāng)前公積金“帶押過(guò)戶”主要在同一銀行間進(jìn)行，即業(yè)主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行。“支持公積金作為首付款，需要賣房業(yè)主同意。‘商轉(zhuǎn)公’需要銀行和公積金中心配合，同時(shí)受到公積金貸款額度限制。目前，多數(shù)城市相關(guān)業(yè)務(wù)仍在試運(yùn)行階段。”劉麗杰說(shuō)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪提醒，“商轉(zhuǎn)公”對(duì)降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關(guān)，購(gòu)房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉(zhuǎn)公”有明顯優(yōu)點(diǎn)，但在操作過(guò)程中仍存在亟需解決的問(wèn)題。例如，在多個(gè)啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市，申請(qǐng)的條件設(shè)定較高，目前只覆蓋購(gòu)買首套房或首次申請(qǐng)公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。此外，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購(gòu)房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉(zhuǎn)公”之后的購(gòu)房者依然面臨自籌資金的問(wèn)題。
針對(duì)提取住房公積金作為首付款的情況，有業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市住房公積金個(gè)貸率，也就是住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位，政府仍需進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，防范公積金流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。
“在這些政策中，‘帶押過(guò)戶’破解了二手房交易難點(diǎn)，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉(zhuǎn)公’則可以優(yōu)化服務(wù)、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房消費(fèi)。公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持越來(lái)越多。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要注意的是，使用公積金作為首付可能會(huì)讓購(gòu)房者加杠桿購(gòu)房。
如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)購(gòu)房者而言，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來(lái)的收入現(xiàn)金流是否足夠覆蓋月供；對(duì)銀行而言，要通過(guò)收入證明、銀行流水等方式核實(shí)購(gòu)房人的月供能力及其可持續(xù)性。“使用公積金作為首付，意味著購(gòu)房者的首付能力是不足的，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風(fēng)險(xiǎn)，如有必要，銀行可以提出提高首付的要求，或者對(duì)不具備加杠桿條件的人群，貸款審批要更加嚴(yán)格。”李宇嘉說(shuō)。
效果正顯現(xiàn)
確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作，是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，全國(guó)多城調(diào)整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，能有效提振市場(chǎng)信心。目前政策效果初步顯現(xiàn)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。在一系列政策支持下，2023年開年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出復(fù)蘇企穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市或繼續(xù)擴(kuò)圍。
隨著越來(lái)越多的城市出臺(tái)公積金優(yōu)化調(diào)整政策，短期內(nèi)會(huì)在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度。
“不過(guò)，由于目前公積金政策調(diào)整主要集中在三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足、人口凈流出、住房供給過(guò)剩等問(wèn)題，化解風(fēng)險(xiǎn)，提振住房消費(fèi)，還需有更多方法。”趙慶祥建議，在具體政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請(qǐng)流程、放寬對(duì)異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理規(guī)劃改善性住房建設(shè)、不斷完善發(fā)展租房市場(chǎng)、提升醫(yī)療教育服務(wù)保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)供需兩方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
有專家表示，多地陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，有利于減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好。
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