也有企業(yè)開源節(jié)流，力爭效率最大化

　　有企業(yè)提出“黃金分割、八五平衡”

　　也有企業(yè)開源節(jié)流，力爭效率最大化

　　難以撤退、選擇堅守的物業(yè)企業(yè)也往往不能坐以待斃，任由市場將企業(yè)淘汰，因此，不少企業(yè)也采取改進管理方法、提升機械化操作、減少重復勞動、內(nèi)部開源節(jié)流等對策，舒緩物業(yè)企業(yè)經(jīng)營壓力。

　　杭州高盛物業(yè)管理有限公司是一家成立近15年的物業(yè)服務企業(yè)，現(xiàn)管理36個樓盤，總計500多萬平方米，其中住宅占了近70%。為了能夠更好地控制企業(yè)經(jīng)營成本比例、更大程度地提升生存空間，董事長兼總經(jīng)理李士和研究出了一套工資含量指導原則“黃金分割、八五平衡”。黃金分割是指物業(yè)公司員工工資占物管費比例不能超過60%，員工工資比例越高，能投入到小區(qū)園林建設、基礎設施修復等方面的支出就越低，服務質(zhì)量的提升就越難；八五平衡是指樓盤物業(yè)繳納率需不低于85%，否則物業(yè)企業(yè)很難持平。李士和將30多個樓盤作為測算對象，發(fā)現(xiàn)這樣的觀點基本成立。“20%的樓盤達到標準，可以平衡收支，60%的樓盤差額在10萬元左右徘徊。當然，這只是管理方法上的改進與指導。”

　　不僅如此，去年10月在美國曼哈頓的經(jīng)歷也讓李士和感觸頗深：“小區(qū)門口的保安亭里坐著兩個老年保安，有業(yè)主出來，熱情地打個招呼，走進小區(qū)，基本很難看到物業(yè)企業(yè)的工作人員，基本都是用機器操作，一問物業(yè)費，10美元/平方米。”帶著點震驚，李士和的目光不自覺地停留在了那些機器設備上，如果能夠?qū)崿F(xiàn)部分機械化、智能化操作，或許勞動力成本就能降下來些？于是，李士和決定，把電瓶巡邏車引入部分小區(qū)。“這樣一來，巡邏效率高了很多，同時小區(qū)的檔次也提高了不少。”

　　提升效率的方法還不止這一招，浙江耀江物業(yè)管理有限公司的董事長陳家豪認為，從員工的培訓入手、提高員工工作技能、減少差錯也是一種節(jié)約勞動力資源的方法。“同樣一個單元樓道的保潔，業(yè)務技能好的員工半小時可以了，而業(yè)務不熟練的則要四五十分鐘；另外減少重復勞動、多余勞動也有很多方法，像一些封閉或者半封閉走道的門和墻面，一天下來根本不會臟，兩天擦一次也是可以的。”陳家豪指指墻面和地面，笑著說：“以前勞動力資源豐富的時候，企業(yè)或許不會在意這些，但是現(xiàn)在成本太高，如果能夠減少這些重復勞動，日積月累可以省下不少開支，而物業(yè)企業(yè)可以做的就是先對此進行研究，再落實具體的措施。”

　　“不僅如此，企業(yè)還可以爭取減少一些不必要的開銷。”浙江南都房地產(chǎn)服務有限公司副總經(jīng)理張顯感慨：工資不能減，福利還要加，想要成本少，只能從內(nèi)部開刀。以設備的采購來說，貨物可以貨比三家，爭取最實惠的采購價和最優(yōu)質(zhì)的售后服務；同樣，空調(diào)房隨手關門、洗手間隨手關燈這些小細節(jié)，也能降下一些成本。

　　然而，想要在利潤空間上有大幅度提升，僅僅靠管理方法的改進、效率的提升等是遠遠不夠的。為了增加收入來源，不少大型物業(yè)企業(yè)開始另拓服務渠道。以濱江物業(yè)為例，除了提供物業(yè)服務之外，企業(yè)還開設了自己的經(jīng)紀公司，幫助業(yè)主辦理“三證”，同時提供介紹房屋出租、買賣等服務，從中賺取一定的利潤來補貼物業(yè)企業(yè)。也有企業(yè)對管理對象結構布局進行了調(diào)整，在住宅、寫字樓等項目的接管過程中找到企業(yè) 贏利點，更有企業(yè)選擇將觸角伸向了商業(yè)綜合體、學校、政府用樓等。

　　物業(yè)企業(yè)亟待“正名”引關注

　　服務品質(zhì)依舊是企業(yè)核心競爭力

　　物業(yè)企業(yè)亟待“正名”引關注

　　一邊是有著諸多要求的業(yè)主和難以上漲的物業(yè)費，一邊是不斷攀升的物價和成本，盡管物業(yè)管理企業(yè)采取了諸多手段來擺脫“夾層”命運，但是在采訪中，幾乎所有的企業(yè)都在強調(diào)一點：無論生存多困難，服務品質(zhì)依舊是企業(yè)的核心競爭力。

　　為了提升服務質(zhì)量，綠城物業(yè)服務集團有限公司按照人的生命周期，推出了“海豚計劃”、“幸福工程”、“紅葉行動”，分別針對少年兒童、中年人和老年人。以少年兒童為例，綠城物業(yè)推出了兒童早教課程、植樹節(jié)活動、六一游園活動、游泳課程等。“僅僅是兒童游泳課程，今年就有1萬多人報名參加，家長也非常歡迎。”副總經(jīng)理吳志華說，現(xiàn)在的家長很注重孩子的技能，尤其是這些很實用的。那么，課程的開展是否會加大企業(yè)的開支和風險？吳志華說，因為游泳池場地在小區(qū)內(nèi)，場地成本很小，而像游泳本身帶來的風險，企業(yè)也會增加對員工的培訓等， 規(guī)避。

　　此外，隨著電子商務覆蓋面越來越大，浙江耀江物業(yè)管理有限公司開始在物業(yè)社區(qū)服務中推廣電子商務，建立了一個網(wǎng)上超市，把日用消費品的配送直接做到業(yè)主家門口。2010年3月，“物聯(lián)快購”正式上線運行。“貨到付款，送貨上門，這雖然是一個對全社會開放的網(wǎng)上超市，但是公司的出發(fā)點之一是為了給小區(qū)、寫字樓等地的業(yè)主提供更好的服務。”陳家豪說。

　　硬件設施跟上了，軟件同樣不能落下。為了能把服務做全面，員工的培訓少不了。以浙江天一物業(yè)服務有限公司為例，每個星期，公司都會針對不同的崗位、不同的服務內(nèi)容，開展1-2次的培訓課程。不僅如此，各個管理處還需針對應急事件（如梅雨天氣、雷電天氣、偷竊事件防范等）展開隨時培訓。總經(jīng)理金鷹說：“每個員工每年得到的公司級培訓不能少于12次，不僅如此，培訓內(nèi)容還需要測評，倘若考不到60分，員工還需要繼續(xù)參與培訓。只有這樣，員工的素質(zhì)才能逐漸夠得上這個行業(yè)所要求的服務品質(zhì)。”

　　當然，想要讓行業(yè)得到更好的發(fā)展，還需認清行業(yè)的核心價值。浙江耀江物業(yè)管理有限公司董事長陳家豪說：“物業(yè)管理的社會作用很大，這是需要全社會逐漸去認識的。”陳家豪當場算了一筆賬：現(xiàn)在全國物業(yè)在管的土地面積有近300億平方米，以5000元/平方米推算，資產(chǎn)總額就可達到150萬億元，是所有銀行金融資產(chǎn)的3倍多。倘若房屋的壽命是50年，其一年的價值也可達到3萬億元，接近浙江省2011年的GDP總額。如果物業(yè)管理公司在管理上下工夫，延長其使用壽命，創(chuàng)造的價值 不是一筆小數(shù)目。同樣，好的物業(yè)服務有助于樓盤價值的提升，其物業(yè)費支出與樓盤價值的提升比起來又是相當微不足道的。

　　杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東也支持這樣的觀點。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是城市居民，其最主要的財富表現(xiàn)形式就是房產(chǎn)。想要房產(chǎn)保值、增值、安全運營，與物業(yè)公司的管理是分不開的。

　　前期物業(yè)費標準上調(diào)

　　政策顯效滯后

　　物業(yè)企業(yè)的存在十分重要，然而在這一“夾層”現(xiàn)狀下，杭州的物業(yè)市場是否飽和？新進企業(yè)將面臨怎樣的新境況？

　　杭州市物業(yè)管理協(xié)會會長宋建慧認為，物業(yè)行業(yè)是一個“朝陽產(chǎn)業(yè)”，只要有“物”的地方就會有“物業(yè)管理”，故市場依舊有待開發(fā)。物業(yè)企業(yè)最大的特點就是門檻低、項目難度大。以注冊資金要求來說，一個三級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)的注冊資金要求為50萬元以上，其他還有職業(yè)資格證書、技術人員職稱要求等。“這些要求并不難達到，對于新進入物業(yè)企業(yè)來說，最大的難題還是在于項目的接手。”宋建慧說，新進企業(yè)因為沒有口碑和知名度，故一定要先跨過項目這道門檻。因為這個行業(yè)擴張很快，新進企業(yè)也應考慮人員是否跟得上、是否能規(guī)范操作的問題。宋建慧補充道，物業(yè)企業(yè)的存在可以產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是從其服務項目、性質(zhì)來說，其社會責任也相當重大。

　　那么，想要進入這個行業(yè)，風險如何？浙江工業(yè)大學經(jīng)貿(mào)管理學院院長、浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認為，新進企業(yè)的風險不小。首先，在物業(yè)服務合同約定的特定管理期間內(nèi)，由于自然災害的不確定性或者企業(yè)管理不善，存在著物業(yè)財產(chǎn)損失甚至業(yè)主人身傷害等損失的可能性。第二，矛盾與糾紛風險，由于我國有關物業(yè)管理的法律尚不健全，執(zhí)行的嚴肅性也不夠，導致開發(fā)商遺留的大量問題，業(yè)主違章裝修、亂搭亂建，以及業(yè)主與業(yè)主因裝修或出租等帶來的許多矛盾等，都可能轉嫁給物業(yè)公司，使物業(yè)公司陷入矛盾的中心。第三，財務風險，包括物業(yè)收費調(diào)整嚴重滯后于物管成本上升，一些業(yè)主拖欠物業(yè)費甚至拒交物業(yè)費，都給物管企業(yè)造成嚴重的財務壓力。虞曉芬提及了業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的情況《物業(yè)管理條例》規(guī)定，每個居民都有義務繳納物業(yè)費，倘若不繳納，物業(yè)公司可以起訴，然而起訴的成本之高，往往讓物業(yè)企業(yè)處于兩難。“這些風險都是新進企業(yè)要充分考慮的。”虞曉芬說。

　　杭州高盛物業(yè)管理有限公司董事長、中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事李士和也支持這樣的觀點。以樓盤的接管階段為例，面對新建小區(qū)，企業(yè)會遇到房屋設計隱患風險、物業(yè)管理合同定價風險、與開發(fā)商配合過程中的風險；面對老舊住宅小區(qū)，又會有與業(yè)委會協(xié)商談判的風險、歷史遺留問題的解決難度風險。記者也在12345市長熱線投訴中搜索“物業(yè)”關鍵詞，從今年3月1日至7月1日，就有2448條信息。無論是業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，還是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的糾紛等，這些都會成為進入該行業(yè)可能面對的風險。

　　另外，由于其物業(yè)費用難漲或漲幅不大，與物價、成本上漲難以實現(xiàn)聯(lián)動，故新進的獨立物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)高投資回報并不容易。李士和這樣認為。

　　那么，今年6月1日小區(qū)前期物業(yè)費的調(diào)整是否會扭轉企業(yè)的盈利現(xiàn)狀？杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東認為，政策雖然已經(jīng)實施，但因其針對的是新招投標項目，故顯效相對滯后。朱立東說：“正常情況下，從物業(yè)企業(yè)招標開始至正式交付需要2年時間，這段時間的物價仍有波動。等到業(yè)委會成立，再實現(xiàn)物業(yè)費用的調(diào)整，最少也需要1年的時間。按照以往的經(jīng)驗來說，調(diào)整后的前期物業(yè)費想要在3-5年內(nèi)再上漲的可能性并不大，所以企業(yè)的盈利狀況是否會因此而轉變，很難下定論。”

　　盡管如此，不少物業(yè)管理企業(yè)對新標準還是抱有信心，至少物價的上漲已經(jīng)得到重視，新標準的實施，或許會讓更多的業(yè)主意識到這個行業(yè)利潤微薄，從而適時推動物業(yè)費用的上調(diào)。

 

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