“本項目南側(cè)為雅瑤水道，可能有船只噪音及廢氣影響�！卷椖课鱾�(cè)有學(xué)校和村落，可能有噪音影響……”
以上是一個小區(qū)的“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件。這是11月23日記者在南海大瀝雅瑤綠洲的銷售中心看到的。
雅瑤綠洲打動記者的，就是這么一個細(xì)節(jié)。作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)向消費者履行的明示及告知義務(wù)，這一點，雅瑤綠洲誠懇而自信。而近日來記者走訪佛山多家在售的樓盤，并不是每一個樓盤都向消費者公示“外圍不利的環(huán)境因素”。
被刻意隱瞞的“外圍不利環(huán)境因素”
買樓買鋪，無論是自用，還是作為投資，都應(yīng)在簽合同前詳細(xì)了解物業(yè)的所有資訊情況，特別是“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件。
記者身邊一位朋友，準(zhǔn)備出手購買某樓盤。在準(zhǔn)備付款時，他決定再走路繞著這個樓盤看一看。然而這一看，讓他對這家樓盤有了一個“全新”的認(rèn)識。原來，該樓盤旁邊的公路上來往車輛非常多，加之正處于一個彎道加下坡路，路面經(jīng)常塵土飛揚(yáng)。當(dāng)他從對面公路橫穿至該樓盤時，可謂險象環(huán)生——一列火車正好從頭上的跨橋經(jīng)過，那種被火車、汽車包圍的恐懼感油然而生。而這位朋友前面幾次去該樓盤，都是乘坐樓巴去的，與這次看樓的感覺完全不同。而他此前幾次看樓時，該樓盤售樓小姐只字未提這些“不利因素”。
建在交通主干道旁邊的住宅小區(qū)，交通噪聲和飛塵污染問題在所難免。家住南海某小區(qū)的任先生反映，其所在的小區(qū)就在主干道邊，環(huán)保部門測量過，該小區(qū)的噪音白天達(dá)74分貝，夜晚一般也有70分貝，遠(yuǎn)超正常生活噪音指標(biāo)50分貝。對此，該小區(qū)部分業(yè)主曾經(jīng)表示抗議，但開發(fā)商并未采取任何措施。政府有關(guān)部門在處理這一問題時，認(rèn)為開發(fā)商在售樓時沒有盡到告知的義務(wù)。
無獨有偶，佛山金葉陽光新城28棟的一名業(yè)主近日也在網(wǎng)上發(fā)帖稱，自己所住的樓盤遭受噪音污染，呼吁物業(yè)管理處協(xié)調(diào)解決。網(wǎng)友們也只能表示“遺憾”：難道開發(fā)商沒有將該樓盤的不利因素“特別提示”過嗎？業(yè)主當(dāng)初為什么選購了這么一個“很嘈雜”的樓盤呢？
公示避重就輕成業(yè)內(nèi)“公開的秘密”
“外圍不利的環(huán)境因素”信息公示，屬于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的事項之一。但事實上，我們在開發(fā)商的銷售中心公示欄里可以看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案等文件公示，但“外圍不利的環(huán)境因素”的公示卻難覓蹤跡。
在千燈湖片區(qū)的一個 樓盤，記者在其銷售中心的公示欄里，找來找去都沒有找到“敬請留意，本項目周邊不利因素和特別提示”這一應(yīng)該公示的文件。而在魁奇路的一個大樓盤，記者也沒在“樓盤信息公示欄”上找到“外圍不利的環(huán)境因素”的公示文件，只在厚厚的一大本過塑的公示文件中間，才找到了字體很小的那個公示文件。
對于“外圍不利的環(huán)境因素”公示文件被開發(fā)商有意無意的“遮掩”，個中緣由不難猜測。有的銷售顧問對于記者要找那份樓盤“外圍不利的環(huán)境因素”的公示文件感到有點不解。有銷售顧問說：“如果我們的樓盤沒有存在什么‘不利的環(huán)境因素’，怎么公示這項內(nèi)容？”也有銷售顧問對開發(fā)商的“遮掩”表示理解，認(rèn)為“不公示也是很正常的，黃婆賣瓜嘛，誰那么傻說自己樓盤的不是呢？”
購房者也不是傻子，樓盤好不好，自己不會看，不會判斷嗎？——有銷售顧問這樣說。所以，從開發(fā)商的角度來看，國家法規(guī)規(guī)定其要對開發(fā)樓盤的“不利因素”進(jìn)行“專門的提示”，似乎顯得“多此一舉”。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于一個樓盤來說，無論從廣告宣傳還是銷售顧問的推介，周邊有沒有垃圾處理站、內(nèi)環(huán)高速路、火車、廢氣等，對建設(shè)范圍內(nèi)可能對業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的環(huán)境因素，開發(fā)商往往閉口不言，即使公示，也往往避重就輕，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的一個“公開的秘密”。
律師說法
未盡告知義務(wù) 開發(fā)商要賠償
我們知道，在商品房買賣當(dāng)中，購房人具有知情權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有按照法律規(guī)定予以告知的義務(wù)。那么，開發(fā)商都有哪些法定的明示及告知義務(wù)呢？《商品房銷售管理辦法》、《物業(yè)管理條例》為開發(fā)商設(shè)定了諸多明示、通知、告知或說明義務(wù)。
對此，法律界人士武先生說，常見的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的事項比較多，“外圍不利的環(huán)境因素”的公示，屬于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知購房人的一個重要事項之一。但因為這項公示(告知)很有可能影響到開發(fā)商自身的利益，所以往往被擱置起來。告知義務(wù)，基于一般的誠實信用原則，是一種法定的附隨義務(wù)，告知主要發(fā)生在合同訂立時。
一般說來，告知義務(wù)的違反通常有兩種情形：一是應(yīng)該告知而沒有告知，包括隱瞞和遺漏；一是不真實告知，即誤告或錯告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反告知義務(wù)，沒有將影響購房人決定是否購房或以何種價格購房的事實和情況向購房人如實告知，影響到購房人對該合同整體風(fēng)險的評估。為保護(hù)購房人的利益，法律賦予購房人相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利，比如《 人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行重大告知義務(wù)時承擔(dān)嚴(yán)厲的懲罰性的賠償責(zé)任。
鏈接
這些不利因素須開發(fā)商提示
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于再次征求《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)意見的通知中提及“出賣人 已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人(如：該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況)”。其實，凡直接或間接對房價或業(yè)主生活產(chǎn)生不利影響的因素，在銷售時應(yīng)明確告知、主動提示客戶：
1.紅線內(nèi)不利因素：小區(qū)內(nèi)的各種公建配套都可能對毗鄰房屋帶來一定的不利影響，包括居委會用房、物業(yè)管理用房、垃圾房、公廁、自行車棚、停車場、水泵房、商鋪、兒童設(shè)施、籃球場、地下室排氣口等。
2.紅線外不利因素：包括可直接感知的顯性不利因素，也包括精神風(fēng)俗禁忌類不利因素。
噪聲：機(jī)場、鐵路、公路、車站、立交橋、工廠、集市、學(xué)校等；
惡臭：垃圾場、污水河/塘、屠宰場、養(yǎng)禽/畜場等；
污染：造紙廠、水泥廠、火電廠、化工廠、廢品站、產(chǎn)生煙霧和揚(yáng)塵的場所；
禁忌：殯儀館、火葬場、公墓、監(jiān)獄、看守所、刑場等；
輻射性：高壓線路、微波信道、無線通訊基站；
環(huán)境變遷：規(guī)劃中的公路、鐵路、高架橋建設(shè)。
商鋪設(shè)有消防管道 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知
異地案例 ：
案情回放
2009年8月2日，徐某與某開發(fā)商簽訂《南京市商品房預(yù)售合同》，約定徐某從被告處購買一間商鋪。2010年7月，徐某在收房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)鋪設(shè)了多條消防管道和消防栓箱，占用了房屋的面積和空間，導(dǎo)致該部分無法使用，而簽約時開發(fā)商并未告知這一事實。根據(jù)雙方約定，所售房屋為層高4.4米的商鋪，而鋪設(shè)的多條消防管道不但占用了室內(nèi)面積，更導(dǎo)致房屋高度比約定明顯減少。原告徐某幾次與開發(fā)商協(xié)商解決未果，故起訴至法院，根據(jù)消防管道等消防設(shè)施占用和影響空間體積為26.88立方米，房屋單價為每立方米4520.83元計算，請求判令被告賠償損失8.9萬元。
法院判決
就本案而言，因消防設(shè)施屬于供整排商鋪使用的公共設(shè)施，如果該公共設(shè)施未明顯影響房屋的用途和美觀，在被告的設(shè)計和施工經(jīng)過相關(guān)部門審核和批準(zhǔn)的情況下，購房人應(yīng)予以適度容忍。但是在原告的房屋內(nèi)鋪設(shè)的多條消防管道和消防栓箱，對原告的切身權(quán)益造成較大程度的侵害，而且在雙方簽訂合同時，被告故意隱瞞了現(xiàn)有消防設(shè)施的設(shè)計與規(guī)劃這一重要事實，違背誠實信用和公平交易原則，影響了原告在購買房屋時作出更合理、恰當(dāng)?shù)囊馑急硎�，即被告存在違反先合同義務(wù)的行為，因此，原告有權(quán)要求被告賠償損失。
根據(jù)消防管道和消防栓箱所占用的面積和空間的實際情況，以及原告為此裝飾裝修所支出的合理費用，并考慮到消防設(shè)施的鋪設(shè)是為了包括原告在內(nèi)的整排商鋪業(yè)主的公共利益這一因素，法院最終酌定原告購買房屋的價格應(yīng)在雙方約定的房屋價格的基礎(chǔ)上扣減2%，以彌補(bǔ)原告購買鋪設(shè)了現(xiàn)有消防設(shè)施的房屋所多支出的交易成本和減損的使用利益。最終，法院判決被告向原告賠償損失25600元。(新聞來源：江蘇法制報)
記者 潘偉茂
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