昨從武漢市房管局獲悉，今年7月前獲得建設(shè)計劃的經(jīng)適房項目的家庭，若合同簽約滿了5年，房子就可以上市交易了。 值得注意的是，如果上市時將經(jīng)適房的土地性質(zhì)由原來的“劃撥”改為“出讓”，則需要繳納差價的七成作為土地出讓金。

　　【兩個節(jié)點】

　　2012年7月前房源

　　合同滿5年可上市

　　武漢市經(jīng)適房從2005年開始搖號銷售，2006年武漢市出臺規(guī)定，允許購買經(jīng)適房滿5年后，即可上市交易，并要求繳納土地出讓金，但相關(guān)的具體交易辦法一直沒有出臺。

　　武漢市房管局介紹，為了讓市民經(jīng)適房交易有規(guī)可循，今年7月武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》武政規(guī)【2012】14號)�！兑�(guī)定》明確，2012年7月前下達(dá)建設(shè)計劃的經(jīng)適房項目，其簽訂《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》、《武漢市企業(yè)職工集資自建經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議書》等合同滿5年，并取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》的經(jīng)適房方可上市交易。

　　值得注意的是，因一些項目交房后沒有立即辦證，“5年”期限以合同簽訂時間為準(zhǔn)。

　　【兩種繳費】

　　不變更土地性質(zhì)繳幾百元

　　變更則繳差價的七成費用

　　經(jīng)適房上市過程中，最受市民關(guān)注的是土地出讓金的問題。根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為“劃撥土地”，與一般商品房的“出讓土地”不同。

　　《規(guī)定》中明確，市民交易經(jīng)適房時，按照相關(guān)規(guī)定繳納土地收益金，土地使用權(quán)可保留“劃撥”。若交易雙方愿意將“劃撥用地”變更為“出讓土地”的，按照該房屋市場價格與房屋原購置價格價差70%的標(biāo)準(zhǔn)補交土地出讓金，土地使用權(quán)變更為“出讓”。

　　也就是說，交易時如果買賣雙方不變更土地性質(zhì)，仍舊維持“劃撥”屬性，那么經(jīng)適房交易流程和稅費跟普通二手房交易相同。另外，土地性質(zhì)為“劃撥”的房屋，交易時有一項土地收益金，按地段等級收費標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e收取。目前武漢市區(qū)土地等級分九級，一級最高，為不到200元，四五級在100元以下；土地分?jǐn)偯娣e一般100平方米的房子只分?jǐn)値讉�平方米，所以算下來也只幾百元錢。

　　如果交易時，將該經(jīng)適房的土地性質(zhì)由“劃撥”改為“出讓”，則要按跟房屋的市場價格與房屋原購買價格之差的七成補交土地出讓金，土地出讓年限不超過70年。

　　比如，2006年，市民李先生通過搖號，購買了位于徐東的一處經(jīng)適房，86平方米的房子總價為26萬元，現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價接近1萬元，房屋的差價為50萬元，按七成上繳土地出讓金，意味著要繳納35萬元，房主只能獲得三成差價。

　　武漢市房管局保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì)，沒有經(jīng)過國有土地出讓，這樣才能確保經(jīng)適房單價低于商品房，收取買賣差價充當(dāng)土地出讓金，就是相當(dāng)于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地。

　　【兩個亮點】

　　上市“摘帽”后可自由出租

　　新房源交易要繳土地出讓金

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，經(jīng)適房不得出租獲益，而上市交易后，經(jīng)適房就“摘帽”變成了普通二手房，新房主可以自由出租。

　　房管部門預(yù)測，正因為經(jīng)適房再次上市后，已經(jīng)變成普通二手房，交易時買賣雙方變更土地性質(zhì)的不會太多，因為土地性質(zhì)保留“劃撥”，并不影響該套房屋的使用功能。

　　房管部門介紹，《規(guī)定》其實給了經(jīng)適房購買家庭比較寬松的選擇余地。不過，《規(guī)定》出臺之后即2012年7月后下達(dá)建設(shè)計劃的新經(jīng)適房，購買后再次上市，就要嚴(yán)格按照差價的七成繳納土地出讓金，土地使用權(quán)必須變更為“出讓”。

　　武漢市房管局保障處負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)適房本身就是具有保障性質(zhì)的房源，主要是為滿足中低收入者的住房。因此，對2012年7月以后下達(dá)的經(jīng)適房建設(shè)計劃，將嚴(yán)格回歸到“保障”軌道來。需要上市交易，就要嚴(yán)格變更土地性質(zhì)，必須繳納七成差價的土地出讓金，實際上等于杜絕了經(jīng)適房投資的可能。

　　另外，對于簽合同不滿5年的確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，由政府按照原價并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。即便是滿5年上市交易的，政府也享有優(yōu)先回購權(quán)。

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