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調(diào)控時代房企分化加劇 未來三年三成房企或出局
時間:2012-11-26 18:23   來源:川北在線綜合報道   責(zé)任編輯:毛青青

  一邊是千億房企即將擴(kuò)容,一邊是房企數(shù)量急劇減少,小房企生存空間變小,調(diào)控下,房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化格局越演越烈。

  千億房企將擴(kuò)容

  目前,各大房企陸續(xù)公布前十月業(yè)績,其中萬科集團(tuán)以1100.2億元的業(yè)績穩(wěn)居第一,而保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)則已邁進(jìn)800億元大關(guān),恒大以728億元緊隨其后,離2012年全年結(jié)束還有兩個月,這三家企業(yè)均有望沖擊千億大關(guān),再加上今年地產(chǎn)銷售定下千億的銷售計劃的綠地,今年進(jìn)入千億俱樂部的房企有望從萬科一家擴(kuò)容至多家。

  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,從今年3月開始,樓市回暖的趨勢日益明朗,而大房企的銷售也遠(yuǎn)好于普通房企,多家房企也很有可能沖刺千億。

  此外,截至10月,已有中海、世茂、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、綠城等品牌房企提前完成全年銷售目標(biāo),華潤、融創(chuàng)等房企前十月業(yè)績比去年增長五成以上。

  兩極分化年

  與大品牌房企銷售業(yè)績上漲,并多家房企有望沖刺千億規(guī)模相比,房地產(chǎn)企業(yè)整體的形勢并不樂觀。

  標(biāo)普在近期的報告中稱,今年將是樓市的“兩極分化年”,部分中小房企出局會讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。

  比較極端的例子就是,今年4月初,杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn),同在4月份,另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。之后,房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購、出讓等消息不斷,行業(yè)整合加劇。

  此外,在融資上中小企業(yè)成本高,而在拿地上,今年樓市銷售向好后,保利、招商等大品牌開發(fā)商在全國大肆拿地,為后續(xù)發(fā)展儲備糧草,中小企業(yè)資本金有限,競爭力小,拿地規(guī)模遠(yuǎn)不及品牌開發(fā)商,也使其生存空間不斷被壓縮。

  一位不愿具名的地產(chǎn)分析師表示,強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱,這是市場規(guī)律的表現(xiàn),而樓市調(diào)控加劇了房企的分化。對于大房企來說,有著幾百個項目,有不同的開發(fā)周期,不同時期都有收入,可以平衡企業(yè)的業(yè)績,風(fēng)險也相對分散,企業(yè)發(fā)展也相對穩(wěn)定。而中小企業(yè)項目較少,受調(diào)控影響比較大,業(yè)績不穩(wěn)定。

  寡頭競爭激烈

  隨著調(diào)控的深入,房企的生存環(huán)境發(fā)生巨變,使房企之間的差距拉大,分化嚴(yán)重。

  融資能力成為房企是否能擴(kuò)大再生長的一個重要指標(biāo),由中房協(xié)和蘭德咨詢共同發(fā)布的《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》中指出,近年來,隨著融資難度的加大,企業(yè)資金占用費(fèi)和貸款費(fèi)用“吃掉”項目開發(fā)利潤的比例越來越高,普遍占比是30%-70%。而大房企融資更有優(yōu)勢,能從銀行獲得更低息的貸款,而小企業(yè)則融資渠道狹窄,資金鏈更容易緊張。

  為了做大做強(qiáng),中小企業(yè)削尖腦袋想要上市融資,近期旭輝、新城控股等中小房企赴港上市,主要是為了打通 海外融資渠道,而其募得資金的八成以上,都是為了買地擴(kuò)張之用。

  目前,雖然房企強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的趨勢明顯,但處于強(qiáng)者地位的大品牌房企仍競爭激烈。

  隨著各地土地出讓底價的抬升,土地購買門檻不斷提高,不僅小企業(yè)拿地難,在優(yōu)質(zhì)地塊上,大企業(yè)之間的競爭也越來越激烈,不少企業(yè)采取聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的模式,共同抵御風(fēng)險。

  北京一家房企高管告訴記者,像北京這樣的市場,各大開發(fā)商云集,土地市場競爭激烈,使房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤下降了。

  據(jù)中房協(xié)和蘭德咨詢發(fā)布的研究報告稱,2011年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售利潤率平均值為22.5%,良好值為27.5%,優(yōu)秀值為33.2%,行業(yè)整體的利潤也出現(xiàn)分化。

  預(yù)測

  未來三年三成房企出局

  由中房協(xié)和蘭德咨詢共同發(fā)布的《2012房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》中預(yù)測,2011年-2015年,41%-48%的企業(yè)被淘汰出局;未來三年內(nèi)(2013-2015)或?qū)⒅辽儆?0%的企業(yè)出局。

  蘭德咨詢總裁宋延慶在接受采訪時表示,規(guī)模在10億元以下的企業(yè)占到了整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的92.5%,這部分企業(yè)中,超過8成的企業(yè)其生存狀態(tài)是手中持有的項目在5個以下,存活雖不是問題,但也并不輕松,“特別是近兩年北京的土地市場,幾乎難再見到中小型的開發(fā)企業(yè)。

  典型例子則是A股上市企業(yè)萬方地產(chǎn),萬方地產(chǎn)是去年營收為3.94億元的小房企,也曾在北京開發(fā)過里外里等知名項目。今年其半年報顯示,上半年企業(yè)營收為0,主要由于前期項目已開發(fā)完畢,新實施的項目尚處于開發(fā)期,還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。直到三季報營收才增長為604萬元,但與去年相比減少90%。11月16日,萬方地產(chǎn)又將旗下華松房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備出售。業(yè)內(nèi)分析,萬方地產(chǎn)銷售規(guī)模不斷萎縮,虧損嚴(yán)重,市場越做越小,未來退出房地產(chǎn)也不無可能。

  建議

  小企業(yè)去縣級城市發(fā)展

  雖然大小房企分化嚴(yán)重,小房企生存空間受到擠壓,但也不是沒有出路。專家建議,隨著中國城市化的進(jìn)程,特別是縣一級城市的建設(shè),小的房企還是有生存空間的。

  上述不愿具名的地產(chǎn)分析師認(rèn)為,目前,北上廣深等一線城市土地底價就很高,幾十個億只能拿一個項目,而在三四線城市,則可以拿5個項目。小企業(yè)實力有限,轉(zhuǎn)而去三四線城市,還是有成長空間。雖然縣級城市房價低,而建造成本與一線城市沒太大差別,利潤率低,但生存基本沒有困難。

  該分析師認(rèn)為,全國有600多個城市,龍頭萬科才進(jìn)入50多個,還有很多城市可以進(jìn)入。而在二三線城市也能做大做強(qiáng),比如碧桂園、恒大,雖然他們在廣州這些一線城市有項目,但重心仍然在二三線城市。

  記者 袁曉瀾

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