在國家史上最嚴厲的房控政策下，江門雖然沒有出臺限價和限購的具體政策，但政府通過限制高價房預售證的審批等措施，對江門的房價實施了“軟著陸”，一路攀升的房價逐漸穩(wěn)定。今年上半年樓市更是出現了量價齊跌，市區(qū)(蓬江區(qū)、江海區(qū))房價同比下跌16.3%。
投資型購房者被打壓，樓市交易量驟降，開發(fā)商持續(xù)開發(fā)面臨越來越大的資金壓力，各種優(yōu)惠降價促銷營銷手段層出不窮，一直被高房價壓制的剛需客開始蠢蠢欲動，逐漸成為消化樓市貨量的市場主體。部分開發(fā)商更是開始嘗試對新房進行更明顯的差異化銷售，同一棟樓的新房因樓層和坐向等不同，單價相差可超過千元。
上半年樓市數據全線下降
據市住建部門發(fā)布的數據顯示，6月份蓬江、江海區(qū)批準預售項目5個，其中住宅面積8.40萬平方米，環(huán)比增加463.8%，同比增加137.3%；住宅共762套，環(huán)比增加568.4%，同比增加193.1%。而截至6月底，市場待售住宅約共6600套，比5月的6400套有所增加。
除此之外，6月的樓市數據“降聲一片”。新建商品房網簽面積9.68萬平方米，其中住宅面積7.65萬平方米，環(huán)比下降15.7%，同比下降24.6%；住宅網簽套數632套，環(huán)比下降17.8%，同比下降20.0%；其中公寓617套，環(huán)比下降17.7%，同比下降17.4%。新建商品住宅網簽加權平均價5702元，環(huán)比下跌1.0%，同比下跌16.3%。
今年上半年的樓市數據更是出現了大幅度的回落。批準預售面積46.24萬平方米，同比下降20.1%；累計批準住宅預售3386套，同比下降26.5%。商品住宅累計網簽面積40.57萬平方米，同比下降36.7%；累計網簽3393套，同比下降31.4%。累計商品住宅均價5747元，同比下跌5.8%。二手住宅累計成交面積19.12萬平方米，同比下降38.9%；累計成交2056套，同比下降37.1%。
剛需客成交易市場主角
6月樓市住宅網簽762套，較5月份的769套有所下降，但較4月份的558套有較大增幅。而與第一季度相比，第二季度的網簽量得益于開發(fā)商不斷推出的促銷降價優(yōu)惠活動，驟增1.4倍，但3393套的網簽量仍難掩樓市交易疲軟的尷尬。
“基本都是剛需客，首次置業(yè)的業(yè)主也不少�！苯T怡福地產營銷總監(jiān)譚華駒指出，今年以來，購買風山水岸的購房者主要以自住型的剛需客為主，對房價的敏感度比較強。而隨著房價的走低，越來越多的剛需購房者開始考慮出手。
同棟樓新房價格相差千元
記者留意了一些樓盤，過去流行的簡單地按照樓層加價的銷售方式逐漸減少，不少開發(fā)商開始對新房進行更為細化的分類，各種分類的價格差距也正在拉大，同一棟樓的新房價格差異有的相差已經超過千元。
“以前是差一點的新房搭品質好的新房一起賣，景觀和坐向等差一點的新房便宜兩三百元就可以賣了。”江門怡福地產營銷總監(jiān)譚華駒表示，該樓盤新房拉開售價差距，一方面是拿出部分房源作為特價房，吸引購房者增加交易量，另一方面則堅守部分擁有更好景觀資源和坐向優(yōu)勢的新房的價格，保證開發(fā)商的利潤�！靶路康膬r格分化其實是市場細分的一種表現，樓市健康發(fā)展的一個標志�！�
業(yè)內分析：
今年大考在9月
“回暖？不能因近3個月成交量增多就簡單下判斷�！苯T上半年批準住宅預售同比下降26.5%，但交易量也同比下降31.4%，而與去年同期相比，市場上待售房的數量增加了10%。江門市房地產分析師王先生指出，今年上半年的江門樓市是依靠開發(fā)商降價而帶來的，是江門市民的購房剛需釋放支撐的，但這些剛需到底有多少，目前尚難以估量�！叭绻掳肽甑姆績r不降反升，這些剛需就會被迅速抑制，江門樓市的交易量就會迅速下滑。”
“開發(fā)商在5月份的小考表現普遍及格，但江門樓市的大考在9月份�！北毙聟^(qū)某樓盤不愿意透露姓名的營銷經理指出，此前樓市交易量增加是開發(fā)商優(yōu)惠降價促銷帶動的，如果下半年國家保持甚至進一步嚴控房地產，開發(fā)商沒有在價格上作出更大的讓步，此前的交易量增加無疑就變成了透支下半年剛需，下半年的樓市要啟動交易量將更困難。但未來是否實現差異化房控政策，甚至出臺相關的房貸優(yōu)惠等刺激剛需客置業(yè)政策，目前尚不得知�！按饲暗姆靠卣咭坏肚�，誤傷了很多購房剛需，只有解決這個問題，樓市才能健康持續(xù)發(fā)展。”
(作者：黃國金 陳卓達)
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