臨近年底，正當(dāng)各地政府為今年土地成交不理想而惆悵的時候，廣州市國土房管局卻在近日發(fā)布的賣地公告中提出新“政策”，不但提出了“固定地價”的舉措，而且更首次把保障房作為競地的決定性條件。此次拍地不尋常的舉動引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，而以低價讓地，高調(diào)推動保障房建設(shè)的措施被認為是廣州土地拍賣市場上一次重大的改革。有分析認為，此次“新嘗試”如果能切實落地，那么將有可能實現(xiàn)政府、開發(fā)商、購房者多贏的局面。
首次“固地價競保障房”
11月26日，廣州市國土房管局發(fā)布賣地公告，在公告中稱下月將出讓白云新城蕭崗地鐵口南側(cè)住宅地。賣地公告并不特別，但其出讓的規(guī)定則顯得有點不尋常。在此次公告中一改以往價高者得的定律，而改為將地價固定在11.39億元，折后樓面地價9995.6元/平方米。增加的游戲規(guī)則是“競得者必須提供中心六區(qū)中的原自有土地5萬平方米進行保障房建設(shè)”，只有同意該條件才能參與到競拍當(dāng)中。而進入競價后，想拿到該地塊的開發(fā)商必須以保障性住房建設(shè)用地面積作為籌碼進行競爭，競價階梯為5000平方米，最終將以報出在廣州市中心六區(qū)提供保障性住房建設(shè)用地面積最大者為勝出者。土地出讓公告還要求，保障房需在2013年12月前開工，2015年12月前竣工。
也就是說，起碼在白云新城的這塊新推土地上，開發(fā)商要衡量的東西遠比以前的要復(fù)雜，不僅要計算土地的成本，還要額外計算所提供的保障房建設(shè)成本。按照公告的要求，無論是參與競價前提的5萬平方米保障房土地是開發(fā)商的自有土地，而且競價時報出的保障房數(shù)量同樣也將是開發(fā)商在中心六區(qū)的自有土地。
中小房企受到?jīng)_擊
對于“固地價競保障房”這樣的游戲規(guī)則，在廣州的土地拍賣市場中還是首次出現(xiàn)，當(dāng)此公告登出后，作為房企同樣也是討論聲一片。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于這項規(guī)定，企業(yè)所透露出的態(tài)度并不一致，盡管普遍對于政府的“新舉措”持接受的態(tài)度，但是對于這樣的拍地規(guī)則引發(fā)的持續(xù)效應(yīng)，大家的褒貶則不一。
“雖然地價便宜，但可能對于小房企的沖擊更大�！睆V州白云區(qū)某房地產(chǎn)公司的負責(zé)人林先生認為，這樣的規(guī)定有可能使得小房企的競爭力變得更弱。據(jù)記者了解，此次白云新城推出的地塊在位置上是比較優(yōu)秀的。早在2010年，在這一個區(qū)域的土地競拍就已經(jīng)達到了白熱化的地步。當(dāng)時推出的住宅地塊一度引來多家房企的競逐。而較好地塊競得后的樓面地價在當(dāng)年就已經(jīng)達到20000元/平方米水平。但此次推出的新地塊，固定的價格卻還沒有當(dāng)年的一半。按照公告，此次土地折后樓面地價9995.6元/平方米�！斑@樣的價格看上去很低，但如果算上保障房的門檻，就不是這樣子了�！绷窒壬鸀橛浾叽致缘厮懔艘幌�，按照目前中心六區(qū)的地價，即使是5萬平方米的保障房建設(shè)門檻，其實此次拍地的價格也已經(jīng)接近2010年的水平。如果算上競拍中累加的面積，開發(fā)商的成本只會更高而不會低。
“中小開發(fā)商本身在中心區(qū)的土地就非常少，要拿出5萬平方米來建保障房幾乎不可能�！绷窒壬J為，此次的拍地只是為大型房企定制的游戲而已。
對于此次的“賣地新政”，有房地產(chǎn)企業(yè)則認為，“可能是件好事”。廣州某家大型的地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)認為，盡管這個政策新，但政府定出這樣的競拍規(guī)則，可以說是目前為止最能體現(xiàn)市場需求的舉動。一方面既能滿足目前政府面臨的大規(guī)劃興建保障性住房的壓力，而另一方面也能在一定程度上達到控制地價的效果。更為重要的是，此次以低地價吸引開發(fā)商進入到拍地當(dāng)中，也能改變今年以來政府賣地難的困境。
新規(guī)利好龍頭房企
“無論固定的價格多少都是表面的數(shù)字�！焙细惠x煌首席分析師黎文江在接受南方日報記者采訪時對于此次白云新城賣地新政有著自己的看法。在他看來，這個政策在目前的確是比較能體現(xiàn)出政府和市場的需求的。“今年上半年，房管局有一份報告指出有19萬套的保障房儲備。但事實上，由于政府在很多方面投入的資金都比較大，所以在大規(guī)模的保障房建設(shè)方面多少會有資金的壓力�！崩栉慕J為，政府此次的拍地新規(guī)是一種尋求社會支持的表現(xiàn)，而且這種方式非常的聰明。在他看來，政府并不是盲目地推出這樣的政策的。
在今年年中的時候，廣州曾經(jīng)嘗試過固定頂價競保障房的方式賣地，而當(dāng)時搶地的氣氛就十分的熱烈。這在一定程度上可以表現(xiàn)出通過競建保障房來取得土地資源，對于大開發(fā)商來說是可行的�！岸�，政府也有各大開發(fā)商在廣州土地儲備的整體狀況，很清楚哪些開發(fā)商手上是擁有可以建保障房的土地資源�！彼�，黎文江認為，此次拍地推出的“固地價競保障房”的方式在以后也很有可能被持續(xù)延用。
“這種方式對于開發(fā)商來說也有一定的吸引力�！崩栉慕赋�，一塊土地的樓面地價是由實物地價和投入的資金兩方面組成的。目前政府提出的“固地價”就已經(jīng)限定了開發(fā)商在這塊土地上的資金投入，而保障房的競建可以算是實物地價的投入�！暗貎r定得低，在以前就已經(jīng)拿到不少廉價土地的開發(fā)商就顯得更有底氣�！崩栉慕嬖V記者，目前在白云金沙洲或者是中心六區(qū)中其他比較偏的區(qū)域，一些大的開發(fā)商很早就已經(jīng)拿了不少土地。“這些地當(dāng)時拿的時候才3000多4000元每平方米，這就使得這些開發(fā)商有很多可以用來競保障房的低價土地資源�！�
新規(guī)力撐保障房建設(shè)
目前，白云新城推出的這塊土地，所固定的價格折算樓面地價還不到10000元/平方米。而事實上，當(dāng)年中海在這個區(qū)域拿到的地王建成后，在這個月剛推出市場的項目賣出的均價就超過30000元/平方米。黎文江認為，如果新推的土地成交后，將來住宅出售的價位只有到了兩年建成后才能知道。他認為，如果按照這塊土地的位置以及配套來看，價格也并不會比中海的項目要低多少�！叭绻麊渭儚倪@塊土地上看，盡管有‘固地價競保障房’的新舉措，但也不會把這個項目的房價壓低，開發(fā)商會將所有的成本都算到里面�！�
“這個新政策，更像是政府在‘劫富濟貧’�！崩栉慕治龇Q，這個新政策中，固地價并不是重點，重點是將競建保障房當(dāng)作是開發(fā)商拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)。“未來即使這個項目價格定得很高，以豪宅出售，那也是有錢人來買�！倍瑫r，開發(fā)商也將建大量的保障房來提供給那些資金有限的剛性需求買家購房�！斑@就相當(dāng)于劫富人的錢來建保障房給窮人�！�
而記者發(fā)現(xiàn)，此次出讓的土地面積為113813平方米，而競拍的首個門檻就定在了“50000平方米的保障房”，即使是只有一家房企參與到拿地，以底價成交，那么，保障房的比例也接近這個項目貨量的一半。黎文江認為，將保障房建設(shè)所需資金攤到商品房項目當(dāng)中，這是此次賣地新政最高明的地方。而對于開發(fā)商來說，所承擔(dān)的更多是將保障房投資的成本放到這個項目上，并精心打造成豪宅產(chǎn)品出售。
記者 蔣勁勁
投稿郵箱：chuanbeiol@163.com 詳情請訪問川北在線：http://m.fishbao.com.cn/
