往年臨近年末，新盤推貨將逐漸轉(zhuǎn)淡，然而今年的十一月卻不一般，與往年的年底淡市對比鮮明。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，廣州11月實際共29盤推新房7160套，比10月的5258套增加了1902套，環(huán)比上漲36.17%，達(dá)到今年月度實際推新量的第二高水平。年底推貨竟超“金九銀十”，開發(fā)商項目年底沖業(yè)績態(tài)勢已見端倪。對于這一波與往年歲末淡季截然不同的樓市供應(yīng)高潮，業(yè)內(nèi)人士也有各種解讀。有觀點分析認(rèn)為，乘著樓市回暖的東風(fēng)，開發(fā)商不會停止放量搶收的腳步，通過努力維持市場熱度給明年樓市打下好開局的基礎(chǔ)。

　　另一方面，當(dāng)前房產(chǎn)稅政策大規(guī)模推行前景不明，而近期關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)討論受到輿論高度關(guān)注。社科院《中國財政政策報告》11月28日發(fā)布，提出應(yīng)及時推廣滬渝經(jīng)驗，對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。這一建議的細(xì)則引發(fā)業(yè)界側(cè)目。由于十八大結(jié)束到明年兩會召開前，仍是政策冷凍期，調(diào)控新政推出的可能性很低，開發(fā)商亦是乘著政策信號沒有變化時加緊增大供應(yīng)搶攻市場，以期盡量消化庫存，規(guī)避未來可能的政策變化風(fēng)險。

　　有業(yè)界人士預(yù)測，明年房產(chǎn)稅新政一旦推出，市場熱情必然遭到當(dāng)頭棒喝，此時加大推貨力度，也是搶在房產(chǎn)稅新政正式推出之前“見縫插針”。

　　量升價穩(wěn) 成交熱度延續(xù)

　　10月底，廣州樓市的平均成交價格達(dá)到了一個頂峰，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月29日到11月4日這一周內(nèi)，廣州樓市的成交均價為13435元/平方米，此高位遠(yuǎn)超前幾個月的成交均價。而進(jìn)入11月以后，樓市均價開始連續(xù)三周緩慢滑落，從連續(xù)4周位于12000元/平方米以上的高位，下滑至11月19日至11月25日的11168元/平方米。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012年11月19日至11月25日，廣州十區(qū)兩市新建商品房住宅網(wǎng)簽2041套，環(huán)比之前一周的1930套上漲5.75%，簽約面積為250384平方米，環(huán)比上月的250384平方米上漲9.2%。盡管11月還沒有結(jié)束，但從前三周的成交套數(shù)可以看到，11月的樓市火爆程度并不比“金九銀十”的情況差。數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周后，廣州全市新房網(wǎng)簽量曾連續(xù)四周超過2000套，其中包括一周成交2964套，創(chuàng)下今年為止成交紀(jì)錄。但在上周前，成交量已從超2000套高位回落至1900—2000套的區(qū)間，并連續(xù)持續(xù)兩周。

　　從區(qū)域上看，郊區(qū)樓盤成交大幅領(lǐng)先，其中特別以南沙和蘿崗的成交數(shù)據(jù)最為喜人。上周，南沙新房網(wǎng)簽量再次突破300套，成交均價亦超過了10000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，郊區(qū)樓盤大熱，一方面是配套設(shè)施的不斷完善，近期廣州廣織交通網(wǎng)絡(luò)，相關(guān)規(guī)劃路線站點涵蓋了交通擁擠的同德圍和金沙洲等，同時延伸至從化、花都和南沙等多個遠(yuǎn)郊地區(qū)，對區(qū)域市場成交形成利好。而南沙國家級新區(qū)獲批，科學(xué)城板塊的發(fā)展利好等，也對市場成交有所幫助。另一方面，不少近郊區(qū)域近期新樓盤項目推貨大增，也帶動了市場成交的熱度。

　　對比郊區(qū)成交，中心城區(qū)樓盤雖然整體均價有結(jié)構(gòu)性回落，但大部分熱點樓盤的價格始終維持在高位，部分明星樓盤甚至出現(xiàn)了大幅漲價，如天河的天匯廣場11月報價比10月上漲了9000元/平方米。專家指出，有樓盤出現(xiàn)如此大幅度的強(qiáng)勢上漲，說明雖然中心城區(qū)均價有所回落，但整體市場熱度仍未減退。

　　淡季不淡 年底推貨潮襲來

　　年底是傳統(tǒng)樓市推貨的冰凍期，往年經(jīng)過“金九銀十”的一番市場廝殺后，房企一般都會養(yǎng)精蓄銳備戰(zhàn)來年，然而今年的情況出現(xiàn)異常。進(jìn)入十一月后，房企推貨熱情仍然很高，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，廣州10月27日至11月26日共有29個樓盤推出7160套新單位，比10月的5258套增加1902套，環(huán)比上漲36.17%。而從目前房企透露的信息來看，12月的推貨數(shù)量也數(shù)目不小，下月廣州樓市推新熱情預(yù)計仍舊高漲，特別是大戶型豪宅盤紛紛入市。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，12月廣州十區(qū)兩市預(yù)計有54盤推出新貨。

　　從區(qū)域上看，11月的推新以郊區(qū)盤為主，增城、番禺、從化是11月廣州推新貨量的頭三名。而12月的推貨多點開花，中心城區(qū)各區(qū)和郊區(qū)都有領(lǐng)銜名牌產(chǎn)品適時推出：天河區(qū)的尚東君御定于12月推貨，戶型包括49-51平一房、89-93平兩房、91和150平三房、173-175平四房；越秀區(qū)的東山京士柏定于12月底開盤，主要提供140-200平復(fù)式單位，這個豪宅盤的均價預(yù)計在30000到40000元/平方米之間；另外還有白云區(qū)的中海云麓公館、新天半山以及荔灣區(qū)的保利塞納維拉等樓盤。

　　11月推貨的新盤中，大戶型和小戶型平分秋色，除中海原山別墅和雅居樂小院流溪推聯(lián)排、雙拼、疊拼別墅外，實際推新的29個項目中，有12個項目推出產(chǎn)品為100平以上的中大戶型，但小戶型推貨也不少，如尚東陽光、合景譽山國際、廣州新塘新世界花園等等。而年底推貨的郊區(qū)盤主要以改善型大盤為主，蘿崗的雅居樂富春山居無疑是12月最受關(guān)注的大盤之一，該項目目前主推131-480平方米的三四房。此外，南沙的目光集中于碧桂園天璽灣、南沙云山詩意等樓盤，它們均會在12月推出新貨入市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，往年房企年底推盤主要出于沖銷售量的考慮，在推盤的同時往往帶有各種優(yōu)惠折扣的活動，而今年房企的銷售任務(wù)普遍已經(jīng)超額完成，推盤時優(yōu)惠力度也不大，主要目的就是為了維持來之不易的市場熱度。另外，由于大量改善型新貨集中在年底推出，年底的廣州房價可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上揚。

　　未雨綢繆 房企應(yīng)對調(diào)控預(yù)期

　　“明年樓市的最大不穩(wěn)定因素還是政策�！币晃环康禺a(chǎn)商告訴記者。對于現(xiàn)在維持著暖意的樓市，政策是一把雙刃劍。一方面不斷出臺的利好政策刺激著郊區(qū)板塊和邊緣區(qū)域的樓市；另一方面，調(diào)控政策也像懸在開發(fā)商頭頂?shù)囊话牙麆�，隨時有可能落下。

　　政策利好對廣州樓市的影響是立竿見影的，在南沙獲批國家級新區(qū)后，近兩月來南沙樓市均價已經(jīng)上漲了2000元/平方米，上周再次突破了萬元大關(guān)，達(dá)到了兩年來的最高水平，南沙的幾大熱點樓盤都不同程度的出現(xiàn)了漲價，成交量也連續(xù)幾周領(lǐng)先全市。而隨著十二五規(guī)劃把“東進(jìn)”放在首位，并提出要把廣州科學(xué)城打造成未來廣州最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的“現(xiàn)代化生態(tài)園林城市的樣板區(qū)”，蘿崗科學(xué)城板塊也在樓市競爭中異軍突起，雅居樂富春山居等項目還沒上市就已經(jīng)被炒得熱火朝天。

　　必須指出的是，政策利好可以帶來部分區(qū)域的銷售高峰，但調(diào)控政策則會帶來所有區(qū)域的寒冬。對于此次年底推貨潮逆市出現(xiàn)，有資深人士便從另一個角度闡述，此一方面是房企為了維持市場熱度，另一方面就是針對目前政策尚未變化之時“見縫插針”，積極去除手中存量，以免夜長夢多。根據(jù)往年經(jīng)驗，從11月到次年兩會召開前通常為政策冷凍期，甚少有重大調(diào)控政策在此時間段推出，因此開發(fā)商在此時段加大銷售力度，也是在懼怕明年開始調(diào)控政策會進(jìn)一步嚴(yán)厲化。

　　事實上，明年樓市政策變化的可能性很高，首當(dāng)其沖的就是房產(chǎn)稅的變化，社科院11月28日發(fā)布的《中國財政政策報告》，針對房產(chǎn)稅提出了細(xì)則建議。該報告指應(yīng)及時推廣滬渝經(jīng)驗，對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。此報告令不少業(yè)內(nèi)人士側(cè)目。如果房產(chǎn)稅真的按此標(biāo)準(zhǔn)推出，市場成交預(yù)期將受到相當(dāng)影響。而房企手中的大量大戶型產(chǎn)品庫存，將面臨更難以消化的困局。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士分析了政策對樓市未來走向的影響。他指出，未來房地產(chǎn)的發(fā)展將會比較“糾結(jié)”：一方面，轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場在政策干預(yù)下的波動調(diào)整難以避免；另一方面，在快速城市化的大背景下，需求龐大，房地產(chǎn)將長期處于朝陽上升通道中。市場長遠(yuǎn)趨勢是上升的，調(diào)整和波動相伴相隨，這是房地產(chǎn)市場已然存在的局面。對于充滿種種變化和挑戰(zhàn)的市場，房企已經(jīng)越來越適應(yīng)。

　　記者 蔣哲

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