廣州81.26億元房屋維修資金，累計(jì)僅使用不到8000萬(wàn)元，99%的資金“沉睡”在銀行？在CPI高企的當(dāng)下，我們房屋的“養(yǎng)老錢”如何才能保值增值？在昨日舉行的物業(yè)維修資金政策說(shuō)明座談會(huì)上，廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心主任黃光華回應(yīng)稱，廣州市目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段，隨著近年交付使用的樓盤在未來(lái)陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。他還透露，未來(lái)廣州物業(yè)維修資金有望將目前三個(gè)月整存整取改成一年定期，讓維修資金得到更高的增值回報(bào)。
99%維修資金睡大覺(jué)？
維修資金使用率將逐年提高
從數(shù)據(jù)看，廣州物業(yè)維修資金的使用率僅約1%。高達(dá)99%的維修資金在銀行“睡大覺(jué)”？
“到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的�！睆V州物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心主任黃光華指出，目前，廣州市維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在“沉睡”和使用難。
他表示，維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后才能使用�！皬V州市目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段�！睋�(jù)其介紹，隨著近年交付使用的樓盤在未來(lái)陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點(diǎn)。如：2007年維修資金的使用量?jī)H有438萬(wàn)元，到2011年已經(jīng)增長(zhǎng)到1727萬(wàn)元。
動(dòng)用維修資金門檻太高？
盡可能簡(jiǎn)化程序縮短審查時(shí)間
根據(jù)規(guī)定，動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須有超過(guò)業(yè)主總數(shù)或總面積2/3的業(yè)主簽名。據(jù)了解，不少小區(qū)使用維修資金被卡在這一環(huán)節(jié)，湊足這2/3的簽名難度不小。
對(duì)此，黃光華表示，為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場(chǎng)查看等環(huán)節(jié)是必要的�！坝袠I(yè)主反映維修資金使用難的問(wèn)題，主要是指使用程序嚴(yán)格，業(yè)主簽名需時(shí)長(zhǎng)和難以達(dá)到雙2/3的要求�！秉S光華透露，目前，廣州醞釀投資近千萬(wàn)元建設(shè)維修資金信息化管理平臺(tái)，該平臺(tái)建成后，市民可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、短信確認(rèn)等方式，也可采取電話委托簽名等簡(jiǎn)化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問(wèn)題。
他表示，廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡(jiǎn)化辦理程序，縮短審查時(shí)間，提高維修資金使用的辦理時(shí)效�！靶枰嵝训氖怯胁簧傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一�！�
趕不上CPI，維修資金縮水？
調(diào)整存儲(chǔ)期限讓資金保值
有業(yè)主提出這樣的擔(dān)憂：依照規(guī)定，過(guò)了保修期后，涉及到建筑物的中修、大修、翻修、更新改造才能動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。這一時(shí)間段往往要十幾年甚至幾十年后，資金本身會(huì)大大貶值�！跋刃欣U納的維修資金，按現(xiàn)在的物價(jià)指數(shù)，還能承擔(dān)一次大修、中修，過(guò)了十幾年可能連一次小修都應(yīng)付不了。”
如何讓維修資金“活”起來(lái)？
目前，荔灣區(qū)金盈居小區(qū)提出申請(qǐng)拿維修資金購(gòu)買國(guó)債，荔灣區(qū)四季花園小區(qū)也提出要將物業(yè)維修資金按5年定期存款，進(jìn)行保值。
黃光華解釋說(shuō)，自2010年4月起，將維修資金的存儲(chǔ)利率從活期調(diào)整為三個(gè)月整存整取定期存款利率并計(jì)息到戶。據(jù)介紹，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的維修資金都是按照三個(gè)月定期存款利率計(jì)息的，不過(guò)有城市仍是按照活期利息，還有個(gè)別城市是存儲(chǔ)一年定期的，還有城市采取組合定期存款的方式管理。
黃光華說(shuō)，廣州正在考慮，在保證維修資金正常使用的前提下，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于一年的銀行定期存儲(chǔ)。他表示，今后或可考慮根據(jù)物業(yè)的使用年限，確定存儲(chǔ)期限和比例，如新物業(yè)可以多花錢投資，老房子則要多留一點(diǎn)隨時(shí)備用，相關(guān)政策還有待進(jìn)一步研究后出臺(tái)。值得一提的是，與購(gòu)買國(guó)債一樣，進(jìn)行定期存儲(chǔ)后，業(yè)主分戶賬面也應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。
除了購(gòu)買國(guó)債和存儲(chǔ)利息，維修資金還有兩種增值途徑：包括利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益(業(yè)主大會(huì)另有決定的除外)和共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
據(jù)悉，今年9月，住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司開展全國(guó)維修資金管理情況的調(diào)研，廣州方面已將有關(guān)情況上報(bào)，建議盡快完善維修資金增值收益方面的規(guī)定，統(tǒng)一存儲(chǔ)計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)。
突發(fā)狀況維修資金如何救急？
十余情況未來(lái)或可緊急提取
黃光華說(shuō)，在申請(qǐng)資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請(qǐng)使用維修資金的審核時(shí)間一般需要10—15個(gè)工作日。
遇上緊急時(shí)刻，這筆“救命錢”如何“救命”？
記者了解到，此前廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，是采取小區(qū)業(yè)主或物管公司先墊資維修后，再根據(jù)工程進(jìn)行申請(qǐng)?zhí)崛≠Y金。但更換電梯等大項(xiàng)目，往往無(wú)力進(jìn)行墊資。
黃光華透露，今年年初，廣州出臺(tái)了維修資金的預(yù)支付管理規(guī)定。業(yè)委會(huì)可以有維修需要時(shí)先申請(qǐng)?zhí)崛【S修資金，資金按照工程進(jìn)度可分期到款，既保證可及時(shí)修復(fù)樓宇又防被騙取。
值得關(guān)注的是，廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心有關(guān)人士透露，廣州正在制訂《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法(暫定)》，設(shè)置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，包括10多種緊急情形，確保緊急情況下物業(yè)得到及時(shí)維修。
維修資金能否換“管家”？
將可由業(yè)主就近選擇托管銀行
按照規(guī)定，維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，維修資金管理部門應(yīng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行。
目前廣州市有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國(guó)建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負(fù)責(zé)辦理其余八個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)。
廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心有關(guān)人士稱，在符合基本準(zhǔn)入條件的情況下，廣州市近期擬采取公開招投標(biāo)的形式選定專戶管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬谒袑艄芾磴y行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲(chǔ)和使用業(yè)務(wù)。
截至今年10月底，共有2918個(gè)物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬(wàn)戶業(yè)主辦理了維修資金卡，維修資金歸集總額81.26億元，累計(jì)使用7997萬(wàn)元。 (數(shù)據(jù)由廣州物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心提供)
個(gè)案
用維修資金買國(guó)債 廣州首例申請(qǐng)仍待破冰
廣州首例申請(qǐng)以維修資金購(gòu)買國(guó)債的荔灣區(qū)金盈居小區(qū)在遭遇兩年的波折后，仍然靜待破冰。記者昨日了解到，按照規(guī)定，維修資金只能用于購(gòu)買記賬式國(guó)債，具體操作未能明晰成為困擾。廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人表示，將協(xié)助小區(qū)業(yè)委會(huì)推進(jìn)利用維修資金購(gòu)買國(guó)債一事。
根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，小區(qū)專項(xiàng)維修資金可以用于購(gòu)買一級(jí)國(guó)債。但是在實(shí)際操作中，廣州首例申請(qǐng)以維修資金購(gòu)買國(guó)債的荔灣區(qū)金盈居小區(qū)的經(jīng)歷確實(shí)一波三折。
荔灣金盈居業(yè)委會(huì)主任練志群昨日向記者介紹說(shuō)，該小區(qū)2008年成立了業(yè)委會(huì)，目前自行管理小區(qū)物業(yè)，平時(shí)小區(qū)一般小修小補(bǔ)都不會(huì)動(dòng)用維修資金，而是在管理費(fèi)盈余中去支取。
金盈居有物業(yè)維修資金124萬(wàn)元左右。2009年時(shí)，業(yè)主們分析發(fā)現(xiàn)：一方面，小區(qū)物業(yè)5年內(nèi)不需要大修，用不到物業(yè)維修資金；另一方面，通貨膨脹率超過(guò)4%，維修資金面臨逐年縮水的壓力�！坝袠I(yè)主說(shuō)不能讓這筆錢‘沉睡’下去，有當(dāng)會(huì)計(jì)師的業(yè)主提出如果這筆錢存定期，5年就可以有20多萬(wàn)元的利息。”
2010年下半年，金盈居經(jīng)過(guò)組織全體業(yè)主(301戶)投票，經(jīng)74.75%的業(yè)主同意后，向廣州市房管局提出申請(qǐng)，希望從累計(jì)積存約124萬(wàn)元的維修基金中，取出100萬(wàn)元購(gòu)買三年期國(guó)債。
今年2月，廣州市房管局物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心口頭回應(yīng)，允許購(gòu)買。但時(shí)至今日，金盈居利用維修資金購(gòu)買國(guó)債的嘗試仍然未能實(shí)現(xiàn)。
用維修資金購(gòu)買國(guó)債到底卡在哪個(gè)環(huán)節(jié)？
作為金盈居物業(yè)維修資金的托管銀行，農(nóng)行廣州北秀支行負(fù)責(zé)人康麗雅解釋說(shuō)，目前我國(guó)發(fā)行的普通國(guó)債有三類：憑證式國(guó)債、儲(chǔ)蓄國(guó)債(電子式)和記賬式國(guó)債。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，憑證式國(guó)債和儲(chǔ)蓄國(guó)債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售。若利用維修資金購(gòu)買國(guó)債，則屬于機(jī)構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購(gòu)買記賬式國(guó)債。
康麗雅指出，業(yè)委會(huì)是想購(gòu)買按市場(chǎng)利率定收益的憑證式國(guó)債，而記賬式國(guó)債的收益并不固定，其特點(diǎn)是可隨時(shí)上市，可通過(guò)高賣低買、快進(jìn)快出賺取差價(jià)來(lái)進(jìn)行盈利，也意味著像股票一樣需要有人具體操作。
她表示，盡管國(guó)家規(guī)定維修資金可以購(gòu)買國(guó)債，但并未明確具體如何操作購(gòu)買。如果金盈居要購(gòu)買記賬式國(guó)債，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)仍存在操作難題�！伴_設(shè)賬戶是以維修資金管理中心名義開戶還是小區(qū)業(yè)委會(huì)名義開戶，具體由誰(shuí)來(lái)操作這筆錢呢？”
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個(gè)城市利用維修資金購(gòu)買了國(guó)債。如上海市僅在約10年前購(gòu)買過(guò)國(guó)債；深圳市從2008年開始購(gòu)買國(guó)債，憑證式國(guó)債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售的政策出臺(tái)后，今年未再購(gòu)買任何國(guó)債。
廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心黃光華說(shuō)，維修資金購(gòu)買國(guó)債只說(shuō)可買，但具體操作上應(yīng)該用多少比例去購(gòu)買多少年期的國(guó)債，才能確保其急用時(shí)有錢可用，這些問(wèn)題都值得研究。他也表示，將協(xié)助小區(qū)業(yè)委會(huì)推進(jìn)利用維修資金購(gòu)買國(guó)債一事。
記者 鄭佳欣
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