近日報(bào)載，廣州出招抑制“地王”的產(chǎn)生。市國土房管局《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓工作的意見(征求意見稿)》首次規(guī)定，商品住宅地塊的出讓將采用“限地價(jià)、競配建”的方式，土地最高限價(jià)按照出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，同時(shí)“競配建”拆遷安置房和限價(jià)房等保障性住房。
其實(shí)，廣州從去年就開始“限地價(jià)、競配建”賣地，不再只看地價(jià)，而是設(shè)定保密底價(jià)，當(dāng)開發(fā)商舉牌價(jià)超過底價(jià)后，就開始轉(zhuǎn)入“競配建”保障房套數(shù)，以配建套數(shù)多少來決定誰拿地。專家表示，此舉可防止拍出“地王”，也能緩解保障房建設(shè)的壓力。
但我認(rèn)為，這一辦法有值得商榷的地方。它只是將顯性的高地價(jià)轉(zhuǎn)化為隱性的高地價(jià)而已，配建的保障房、安置房乃至公共車位的建造成本，其實(shí)都要攤到商品房的土地成本中。過去，政府要開發(fā)商配建中小學(xué)、幼兒園等原本應(yīng)該由官方規(guī)劃建設(shè)的配套設(shè)施，開發(fā)商同樣“精算”成本，結(jié)果不少學(xué)校建成了面積很小的“麻雀學(xué)�！�。
現(xiàn)在的“競配建”與當(dāng)年的做法幾乎是如出一轍，只是將中小學(xué)、幼兒園換成了保障房、安置房和車位而已，倘若配套監(jiān)管跟不上，其結(jié)果恐怕不會兩樣。名義地價(jià)可能降低了，實(shí)際地價(jià)卻絲毫未降低，反而可能大幅增加。因?yàn)椋恋爻鲎屍鹗純r(jià)按市價(jià)來確定，將會比以前更高，可能導(dǎo)致底價(jià)成交和無人勾地而收回的情況更多。
其實(shí)，政府不應(yīng)成為一個(gè)只關(guān)注地價(jià)增值的土地供應(yīng)商。土地市場是一個(gè)價(jià)格上下波動很大的市場，其變化幅度遠(yuǎn)大于房價(jià)的波動幅度。按現(xiàn)在這個(gè)辦法，可能會導(dǎo)致地價(jià)只能漲不能跌：高潮時(shí)地價(jià)不斷拉高，低潮時(shí)有價(jià)無市、無法成交。
我認(rèn)為按市價(jià)作為起始價(jià)看似合理，但實(shí)際操作可能導(dǎo)致“市場機(jī)制失靈”的后果。最好還是從增加住宅土地供應(yīng)量的角度入手，當(dāng)住宅用地量供應(yīng)達(dá)到足夠多的程度，開發(fā)商是不可能通過囤地捂盤來抬高房價(jià)的。通過加大宅地供應(yīng)和住宅開發(fā)來調(diào)節(jié)房價(jià)和地價(jià)，才是更可行的做法。 ( □韓世同 作者是知名房產(chǎn)專家)
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