30萬(wàn)元/平方米、40萬(wàn)元/平方米……近期廣州商鋪市場(chǎng)頻頻傳來(lái)天價(jià)商鋪成交的消息，商鋪市場(chǎng)貌似只有更旺、沒(méi)有最旺，實(shí)際情況又是如何？連日來(lái)本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商采用減首付、返租直接折現(xiàn)等花招吸引買家，實(shí)價(jià)其實(shí)大打折扣。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)項(xiàng)目,投資者目前風(fēng)險(xiǎn)明顯比機(jī)會(huì)大。
現(xiàn)象1
租金回報(bào)可折現(xiàn)
首付也可分期付？
“今天是優(yōu)惠期限的最后一天，還能打一個(gè)9.8折，過(guò)了今天就再?zèng)]有這樣的優(yōu)惠了。”日前，位于越秀區(qū)某商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的代理中介銷售人員向過(guò)往的路人賣力推銷。記者中午在該銷售中心內(nèi)看到，有七八組客人在咨詢，場(chǎng)面一點(diǎn)也不冷清。
銷售人員告訴記者，目前項(xiàng)目在推的商鋪主力是三樓的商鋪，均價(jià)要13萬(wàn)元/平方米，每間商鋪總價(jià)高達(dá)260多萬(wàn)元。至于一樓的臨街旺鋪，目前所剩單位均價(jià)更是超過(guò)40萬(wàn)元/平方米。
價(jià)格如此之高，普通買家自然承擔(dān)不起。銷售人員就解釋說(shuō)，該項(xiàng)目 頭兩年能有8%的固定租金回報(bào)，而且這些回報(bào)全部可以在總價(jià)中抵扣折現(xiàn)。另一方面，購(gòu)買商鋪雖然至少首付5成，但是如果在當(dāng)天先下訂，買家只需要先付兩成，剩余三成甚至可以年后再交。
雖然頭兩年的租金回報(bào)率比較可觀，不過(guò)當(dāng)記者咨詢兩年過(guò)后怎么辦時(shí)，銷售人員卻語(yǔ)焉不詳，只是表示不用擔(dān)心。而記者在三樓查看樣板鋪位時(shí)，看到還有大半的鋪位未曾找到買家。
現(xiàn)象2
1平方米柜臺(tái)
也可當(dāng)作商鋪賣？
從去年開(kāi)始，廣州已經(jīng)大量出現(xiàn)間隔面積極小的“蚊子鋪”，以擴(kuò)大潛在買家群。記者在位于龍津路的某專業(yè)商場(chǎng)探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目竟然推出了最小只有1平方米多一點(diǎn)的“柜臺(tái)”鋪，而銷售人員表示，頭三年的年收益率可以確保8%。
“明年5月1日一定開(kāi)業(yè)。”銷售人員告訴記者，項(xiàng)目是由大投資商買下裙樓商鋪再分拆包裝出售，每個(gè)商鋪都已辦好房產(chǎn)證。由于靠近華林玉器市場(chǎng)，所以主要經(jīng)營(yíng)玉器、珠寶、古玩等。而且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)成功引入相關(guān)的商會(huì)進(jìn)駐，所以年收益率 可以保證。此外，商鋪前3年的投資回報(bào)金額也可以直接在總價(jià)款內(nèi)扣減，之后兩年，開(kāi)發(fā)商將按季度支付固定的回報(bào)收益給業(yè)主，這樣，前5年的收益回報(bào)都是確定的。
記者進(jìn)一步咨詢，銷售人員就透露，目前一樓還有少量的保留單位，均價(jià)都超過(guò)14萬(wàn)元/平方米。不過(guò)如果一次性付款，買家除了可以享受9.5折加9.7折的優(yōu)惠，還可以先抵扣三年的總收益，相當(dāng)于打了七折。
“下個(gè)月會(huì)推出二期單位，不過(guò)和一期的保留單位是一樣的�！变N售人員透露，一期還剩余不少靠近扶手電梯的單位，這些“尾貨”屆時(shí)也會(huì)一并推出。
現(xiàn)象3
成交價(jià)僅6萬(wàn)出頭
中介竟稱均價(jià)10萬(wàn)
“現(xiàn)在我們項(xiàng)目均價(jià)10萬(wàn)元/平方米， 的35萬(wàn)元就可以買到了。”位于海珠區(qū)南泰路附近的某商業(yè)廣場(chǎng)商鋪從去年底就已經(jīng)開(kāi)賣，但是直到昨天，還不斷有中介向記者推銷這一項(xiàng)目。
據(jù)代理的中介人員介紹，該商業(yè)廣場(chǎng)平均每層都有8000多平方米，共有3層，而鋪位的面積卻大多在5平方米到10平方米之間�！绊�(xiàng)目已經(jīng)租給了專門經(jīng)營(yíng)精品的集團(tuán)，可以做得好的�！变N售人員透露，開(kāi)發(fā)商之前把項(xiàng)目長(zhǎng)租給了相關(guān)的經(jīng)營(yíng)商十年，對(duì)于買鋪的業(yè)主，也同樣可以保證有8%的年固定回報(bào)。不過(guò)三年之后，如果覺(jué)得條件不夠優(yōu)惠，業(yè)主也可以選擇不續(xù)租，自己想辦法放租。
“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)換了不止一個(gè)中介行來(lái)推銷了�！庇兄薪楣救耸烤拖蛴浾咄嘎�，該項(xiàng)目推出多時(shí)，不久前又新更換了代理的中介行。不過(guò)，項(xiàng)目的實(shí)際成交均價(jià)其實(shí)只有6萬(wàn)元/平方米出頭，買家也以外地買家居多，超過(guò)3/4的買家都不是廣州本地客。
危機(jī)一
有效買家數(shù)量在變少
近兩年，商鋪?zhàn)鳛椴幌拶?gòu)的領(lǐng)域，吸引了大批流動(dòng)資金輪番炒作，特別是廣州市場(chǎng)，多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)或裙樓商鋪爭(zhēng)相登場(chǎng)，逐步消化各類投資客戶。滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，最近幾個(gè)月，廣州商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分項(xiàng)目繼續(xù)銷售火爆、甚至清貨，個(gè)別項(xiàng)目則處于“有貨缺客”狀態(tài)。反而是廣州附近的幾個(gè)二線城市的新推商場(chǎng)鋪迎來(lái)了成交小高潮。滿堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)其中幾個(gè)項(xiàng)目的買家進(jìn)行地域劃分，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所屬城市的客戶購(gòu)買比例皆不算高，佛山市的某項(xiàng)目，本地買家在各個(gè)項(xiàng)目中是 的，也不到四成，而中山市的一項(xiàng)目，本地買家僅7.1%。
周峰分析，廣州大型地產(chǎn)中介正重新轉(zhuǎn)向住宅項(xiàng)目的代理，主要是商鋪市場(chǎng)的有效買家數(shù)量急速變少所致。
危機(jī)二
商業(yè)物業(yè)租金或走低
廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，自廣州等城市限購(gòu)以后，廣東地區(qū)的樓市投資者缺乏投資渠道，轉(zhuǎn)向投資商業(yè)類地產(chǎn)。2012年，廣東各地的商業(yè)物業(yè)價(jià)格被炒高，租售比進(jìn)一步下降。實(shí)際上絕大部分商業(yè)項(xiàng)目年租金回報(bào)水平低于5%，嚴(yán)重缺乏投資價(jià)值。不過(guò)目前，廣東商業(yè)地產(chǎn)正演繹“再攀高峰”的行情。泡沫過(guò)后，2015年以后，可能會(huì)很快見(jiàn)到商業(yè)物業(yè)過(guò)量，租金持續(xù)走低，直至無(wú)法堅(jiān)持的情況。
趙卓文表示，商業(yè)地產(chǎn)屬于 的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)項(xiàng)目，投資者相當(dāng)于華山一條路，要不成功，要不失敗，但總是失敗的比成功的多，現(xiàn)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比機(jī)會(huì)大，投資者應(yīng)該保持清醒的頭腦。 文/本報(bào)記者賴偉行
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