城鎮(zhèn)化利益方：120家A股公司城鎮(zhèn)化算術(shù)題
這是放眼未來十年的趨勢(shì)。
這不是一蹴而就的投機(jī)。
在上期探討了城鎮(zhèn)化未來十年的基礎(chǔ)相關(guān)者之后，本期我們將深入透視房地產(chǎn)公司在城鎮(zhèn)化進(jìn)程里面的角力。
城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了20年，是粗放發(fā)展的階段。
從50%過渡到60%的城鎮(zhèn)化率過程中，房地產(chǎn)在一線城市的高速發(fā)展成為歷史，23個(gè)都市圈最終形成靠的是產(chǎn)業(yè)支撐。
二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，似香又險(xiǎn)。
美國(guó)和日本的經(jīng)驗(yàn)
在國(guó)家城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總是免不了借鑒他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。
美國(guó)的城鎮(zhèn)化始于1920年代，與中國(guó)不一樣的是，在美國(guó)城鎮(zhèn)化過程中，往城鎮(zhèn)遷移基本是中上層人士。而中國(guó)是絕大多數(shù)是農(nóng)轉(zhuǎn)非人口。
美國(guó)城鎮(zhèn)化源自于市場(chǎng)需求�；A(chǔ)設(shè)施老化，公共交通和教育系統(tǒng)不堪重負(fù)，外來人口和貧困市民大量增加，城市環(huán)境和社會(huì)治安惡化等問題，構(gòu)成了中心城市對(duì)人口增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的離心力。另一方面，郊區(qū)良好的環(huán)境、低廉的土地成本和稅收以及巨大的開發(fā)潛力等因素對(duì)人口增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著很大的拉力。
這種中高收入者的遷移，也使美國(guó)城鎮(zhèn)在發(fā)展初期就有了良好的消費(fèi)市場(chǎng)，使城鎮(zhèn)的商業(yè)配套設(shè)施也迅速發(fā)展起來。這讓美國(guó)城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)迅速成熟，也讓美國(guó)大都市和城鎮(zhèn)的生活水平取得了平衡的發(fā)展。
然而美國(guó)小鎮(zhèn)在新世紀(jì)后不斷面臨挑戰(zhàn)。從1950年到2000年，美國(guó)城市用地從22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相當(dāng)于1950年城市用地的3倍，快于全國(guó)人口和城市人口的增長(zhǎng)。
城市的過分蔓延加大了城市的基礎(chǔ)設(shè)施的配套成本，甚至使配套設(shè)施沒有跟上商品房的發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷逐利也導(dǎo)致商品房供大于求。另外，由于很多小鎮(zhèn)沒有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致一方面沒有辦法進(jìn)一步吸引人才、吸引居民，小鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模停滯；另一方面，也導(dǎo)致城鎮(zhèn)相當(dāng)依賴大城市，在2007金融海嘯之后，這些小鎮(zhèn)因?yàn)榇蟪鞘械乃ネ酥苯映惺芰撕艽蟮拇驌簟?/p>
與美國(guó)不同，政策比內(nèi)需，在日本的早期城鎮(zhèn)化上，起了更加主導(dǎo)的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力開展工業(yè)化，在這個(gè)過程中日本全國(guó)城市土地價(jià)格大幅上漲，日本大都市的上漲幅度更為突出，且明顯呈現(xiàn)出工業(yè)用地價(jià)格上漲幅度 、住宅用地次之、商業(yè)用地再次的態(tài)勢(shì)。
在高速增長(zhǎng)階段，政府傾向于將資源投入到對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)再生產(chǎn)至關(guān)重要的重化學(xué)工業(yè)領(lǐng)域，重視積累而輕視消費(fèi)。
表現(xiàn)在實(shí)際操作中就是金融政策向工業(yè)傾斜，通過銀行盡可能多地吸納民間儲(chǔ)蓄以支持工業(yè)投資。
1970年全國(guó)地價(jià)較1966年上漲了72%，全國(guó)住宅地價(jià)上漲了95%，工業(yè)用地上漲了54%，而大都市住宅地價(jià)、大都市工業(yè)地價(jià)分別上漲70%和44%。
住宅用地價(jià)格漲幅高于工業(yè)用地，說明當(dāng)時(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)的主要?jiǎng)恿樯唐贩�。全�?guó)地價(jià)的上漲幅度比大都市地價(jià)上漲幅度要高，說明當(dāng)時(shí)的投資、投機(jī)主要針對(duì)大都市以外的土地。
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