黑石集團(tuán)近來在中國的大肆動作或?qū)㈩A(yù)示著外資對中國房地產(chǎn)市場趨勢的重新看好。
日前，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)與中國臺灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海北京西路968號的華敏帝豪大廈，收購總價大約為23億元人民幣。這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策開始之后，黑石在中國的首次大規(guī)模買入行動。分析人士指出，中國乃至亞洲的房地產(chǎn)市場已成為黑石下階段的投資重點。
“我對中國的商業(yè)地產(chǎn)依然感興趣。中國的商業(yè)地產(chǎn)依然很好，但要在合適的價位去買�！痹诤谑瘓F(tuán)回復(fù)記者的郵件里，黑石集團(tuán)董事長兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼說道。再次進(jìn)入上海地產(chǎn)界的黑石顯然是有備而來。有消息稱，黑石集團(tuán)今年10月份已經(jīng)完成黑石房地產(chǎn)合伙人（第七期）基金（Blackstone Real EstatePartners VII）的募資，其133億美元的規(guī)模將重點關(guān)注中國乃至亞洲的房地產(chǎn)市場。一位曾協(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購的知情人士對記者表示，黑石集團(tuán)目前正在積極尋找中國內(nèi)地的合作伙伴，已經(jīng)與多家有實力的開發(fā)商有過接觸，包括中投、綠城、華潤等企業(yè)。但最終與誰合作，目前尚無定論。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事李凌告訴記者，由于前期的基金已經(jīng)投完并退出，過去一兩年時間，很多外資基金都在募集新的基金。受到全球金融危機(jī)及歐債危機(jī)的影響，基金的募集速度放緩，所以過去兩年時間歐美基金在中國市場幾乎被淡忘，本次黑石集團(tuán)募集133億美元房產(chǎn)基金以及收購華敏帝豪大廈一定程度上代表了歐美基金的回歸。
李凌認(rèn)為，對于大量的外資基金而言，如果他們看的是辦公樓，首選是中國的一線城市這種比較成熟的市場。但是如果他們標(biāo)的物是以購物中心或者商業(yè)資產(chǎn)為主，畢竟一線城市核心優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)可交易的非常有限，而二三線城市還處于一個快速的城市化過程中，包括居民消費習(xí)慣的進(jìn)一步改變、個人可支配收入的增多等，而這些城市將會有更多的商業(yè)項目投資機(jī)會供這些基金考慮。
黑石看多中國商業(yè)地產(chǎn)
公開資料顯示，黑石集團(tuán)介入華敏帝豪大廈的收購談判始于今年8月份，雙方曾談到黑石以70億元人民幣的高價整體收購華敏帝豪大廈，折算后的均價約為33000元/平方米，但由于華敏帝豪大廈涉及酒店、寫字樓等多個物業(yè)，交易陷入了拉鋸戰(zhàn)�！昂谑舜钨I樓的價格比較適中，該項目目前的年租金回報率約在6.7％，符合黑石的‘買入標(biāo)準(zhǔn)’�！鄙鲜鲈鴧f(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購的知情人士表示。
在房地產(chǎn)市場中高拋低吸一直是“機(jī)會主義者”黑石的拿手好戲，金融危機(jī)后，黑石就曾以低價在全球買入很多商業(yè)地產(chǎn)項目，有些項目的購入價格甚至比新建成本還低。黑石此番在中國的購入行動或?qū)㈩A(yù)示著外資對中國房地產(chǎn)市場趨勢的重新評判。
斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133億美元的全球房地產(chǎn)基金的募資后，黑石計劃開始在亞洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。黑石集團(tuán)副董事長拜倫·韋恩也表示，“在中國，領(lǐng)導(dǎo)班子已經(jīng)過渡，目前已開始計劃更多的財政和貨幣刺激方案，所以在這個世界第二大經(jīng)濟(jì)體，總算有一些好消息了。最近的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)形勢正在改善。這表明黑石集團(tuán)對中國市場整體看好”。
早在2008年，黑石便參與創(chuàng)建了面向中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。2011年，盈石與上海本地民企鵬欣集團(tuán)合作，雙方首個合作項目便是鵬欣旗下的“水游城”系列項目。今年5月盈石又與SOHO中國成立合資公司“盈石搜候（上海）有限公司”，雙方各持股50％。
據(jù)公開資料顯示，除去2009年購入Channel1，黑石近年來在上海、南京等地攻城略地，先后運營悅達(dá)989、芳匯廣場、天印樂盈購物中心等5個商業(yè)項目。
但黑石大中華區(qū)主席梁錦松認(rèn)為，因為有關(guān)交易頗為昂貴等原因，過去兩年黑石并沒有積極參與內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資�！爸袊鴥�(nèi)地房地產(chǎn)的估值越來越具有吸引力�！绷哄\松表示，未來黑石在中國內(nèi)地的投資將會更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。
除黑石集團(tuán)外，摩根士丹利、美林證券、漢斯基金等也紛紛募集新基金投向中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而對沖基金大鱷索羅斯也在與香港房地產(chǎn)開發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見面，計劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)投向中國內(nèi)地商業(yè)不動產(chǎn)。
易城中國副總裁尹寶軍表示，外資目前的投資熱情越來越高，全國第三季度外資參與大宗交易的比例從第二季度的16％上升至36％，其中大部分交易物業(yè)位于上海。
二三線城市成熟商業(yè)
或成新焦點
“過去3個月，我們十分積極地買入，而之前18個月幾乎沒有任何交易�！被鶇R資本創(chuàng)始人之一吳繼煒表示。該公司管理著超過10億美元的私募股權(quán)基金，目前也在積極關(guān)注中國二三線城市的商業(yè)物業(yè)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成表示，近期卷土重來的美元房地產(chǎn)基金中出現(xiàn)黑石等國際大佬的身影，說明國外基金開始看好中國樓市，認(rèn)為機(jī)會來了�！皣鴥�(nèi)二三線城市蘊含了巨大的投資機(jī)會，特別是在未來幾年，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)將得到持續(xù)改善，國內(nèi)居民日益增長的消費需求在推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面將扮演重要角色。”
閆宗成告訴記者，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資領(lǐng)域，特別是成熟度略低的二三線城市。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，早在2011年來自新加坡資本鵬瑞利中國零售信托就分別在成都、沈陽等地收購5個商業(yè)項目，涉及金額總計超過60億元人民幣；其次麥格理旗下基金MGPA也收購了成都凱丹廣場項目50％的股權(quán)，涉資5.5億元人民幣。
據(jù)了解，中信資本中國商業(yè)地產(chǎn)基金、漢威資本的華潤中國零售房地產(chǎn)基金以及匯豐南豐中國房地產(chǎn)投資基金則專門是以零售商業(yè)地產(chǎn)為目標(biāo)設(shè)立基金。從增值的角度看，外資房地產(chǎn)基金明顯會流到中國來，加上我國的城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，二三線城市的空間還很大，若樓市持續(xù)受壓，在低息的時代背景下，國外資本將陸續(xù)流入中國。“目前國外資金比較看好國內(nèi)二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，但由于中國實行外匯管制，導(dǎo)致部分國外資金流通性不是很好，政策依然起到指導(dǎo)的作用�！鄙鲜鰠f(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購項目的知情人士表示。
“我們的投資策略會隨著市場的變化而變化，不過目前，我們最看重的是中國二三線城市的開發(fā)機(jī)會。”一家外資房地產(chǎn)私募的投資總監(jiān)對記者表示。他認(rèn)為，城市化的進(jìn)程在二三線城市會被更好地反映，尤其是二三線城市的商業(yè)零售模式需要被改善的需求非常大，這將帶動商業(yè)地產(chǎn)躍進(jìn)式的發(fā)展。
高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳稱，中國市場對于外資地產(chǎn)基金來說從來沒有降過溫，外資房地產(chǎn)基金還是長期看好中國樓市，只是調(diào)整了投資方向。過去兩年年很多地產(chǎn)基金持續(xù)加大在中國一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入，調(diào)控政策恰恰提供了他們與國內(nèi)開發(fā)商在二三線城市合作的良機(jī)，這種趨勢將在2013年延續(xù)。
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