原標(biāo)題：“提前還房貸”排起長(zhǎng)隊(duì)問題出在哪 提前還貸真的這么劃算嗎？
從去年下半年開始的“提前還貸潮”持續(xù)至今，期間，“提前還貸難”多次登上熱搜，受到廣泛關(guān)注。
7月14日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾對(duì)此作出回應(yīng)。
他說，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年個(gè)人住房貸款余額總體減少，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
鄒瀾說：“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛告訴觀察者網(wǎng)，鄒瀾司長(zhǎng)提到的兩種方式本質(zhì)是一樣的，都是下調(diào)利率。“通過這種方式，銀行可以留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，客戶可以達(dá)到了降低成本的目的，這是雙贏。”
中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾
“銀行借錢有額度能理解，還錢還有額度聞所未聞”
在上海從事媒體工作的小洋（化名）2019年底通過組合貸的方式購入一套新房，其中商貸200多萬，貸款銀行為中國(guó)建設(shè)銀行。
今年年初，他選擇了提前還款50萬。
“提前還貸的前提是手上有一筆現(xiàn)金，如果你能通過投資或者理財(cái)獲得比貸款利息更高的收益，那就可以選擇不提前還。”小洋說。
但是，從去年下半年開始，他手上持有現(xiàn)金的收益率太低，很多理財(cái)都賠了，于是他果斷選擇了提前還款。
“還完這個(gè)錢對(duì)我的家庭來說，在生活上沒有什么影響。在提前還掉50萬之后，我選擇了還是交和之前一樣的月供，不過貸款年限變短了，之前是30年，現(xiàn)在縮短到20年。”小洋說，這樣規(guī)劃的想法是，一旦2023年出現(xiàn)任何收入上的變動(dòng)，他們還可以通過延長(zhǎng)貸款時(shí)間，以降低月供。
在向銀行還錢的過程中，和很多人一樣，小洋也遇到了“排隊(duì)”問題。
“我是在今年1月初申請(qǐng)預(yù)約，我的貸款經(jīng)理告訴我，要等到4月份。也就是說，要3個(gè)月之后才能約到。”小洋說。
他認(rèn)為，提前預(yù)約還貸是合理的，但是3個(gè)月以上等待時(shí)間實(shí)在是有點(diǎn)太長(zhǎng)了，1個(gè)月左右的時(shí)間可以接受。于是，他在網(wǎng)上向銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行了投訴。
“大概半個(gè)月之后，我接到了銀行的電話，說現(xiàn)在預(yù)約可以提前，2月份就可以去還掉。”小洋告訴觀察者網(wǎng)，我不確定是否是我的投訴起了作用，因?yàn)槲彝对V的力度不是很強(qiáng)，而且銀監(jiān)會(huì)也并沒有人來聯(lián)系我，也可能是銀行方面的調(diào)整。
和小洋一樣，深圳某互聯(lián)網(wǎng)大廠程序員小曦（化名）也在提前還貸過程中投訴了貸款銀行。
小曦的貸款銀行是工商銀行。他說，之前工行可以通過手機(jī)APP提前還貸，非常方便，但是今年年后，這一線上還款功能被關(guān)閉了，銀行要求還款人到辦貸款的支行填表申請(qǐng)。
“2月中旬我專門跑去銀行處理這個(gè)事情，結(jié)果被告知，大約要等兩到三個(gè)月左右的時(shí)間，因?yàn)殂y行的額度不夠。銀行借錢有額度我能理解，還錢還有額度，簡(jiǎn)直聞所未聞。”
小曦告訴銀行工作人員，自己只接受一個(gè)月的時(shí)間，如果一個(gè)月還處理不好，就會(huì)投訴。
2023年3月3日，上海，市民在建設(shè)銀行柜臺(tái)辦理業(yè)務(wù)
“一個(gè)多月之后，銀行還是沒有人聯(lián)系我處理這件事，我就開始投訴了。先是投訴到了工商銀行總部，然后又給銀監(jiān)會(huì)打電話，不過一直占線沒打通。然后我又給深圳的市政熱線12345打電話，12345的接線員問了情況之后，只是說給我記錄反饋一下。一個(gè)星期之后，不知道哪個(gè)投訴起效果了，支行有人聯(lián)系我說，已經(jīng)收到投訴了，會(huì)盡快給我處理。”小曦憤怒地講述了他的投訴經(jīng)歷。
他認(rèn)為，所謂額度的事情很不可信。“我有同事認(rèn)識(shí)銀行的人，他很快就還了。我從申請(qǐng)到還款前后等了兩個(gè)多月，催了銀行好多次，我同事沒投訴，等了三個(gè)月。”
談到提前還貸的原因，小曦說，他認(rèn)為，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，如果杠桿太高的話，未來風(fēng)險(xiǎn)很大，另外他也沒有找到好的投資渠道。
對(duì)于上海某銀行客戶經(jīng)理小鹿（化名）來說，他最直觀的感受是，現(xiàn)在辦貸款的人少了。
“我所在的支行房貸體量比較大，之前提前還款的人也很多。但是以前是還的多，每個(gè)月放的也多，現(xiàn)在是還的多放的少，就會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情況。”
小鹿說，銀行的還款政策一直在變，他所在的支行現(xiàn)在大概需要提前1-2個(gè)月預(yù)約。
“我目前遇到的客戶對(duì)于這個(gè)時(shí)間普遍是能接受的，當(dāng)然也有一些比較著急的客戶，比如說要賣房子之類的，我會(huì)給他走流程報(bào)備一下，適當(dāng)安排得快一些。”
之所以需要提前預(yù)約，小鹿認(rèn)為，銀行并不是存心要卡客戶的還款。而是要將需求錄入系統(tǒng)，然后形成對(duì)信貸規(guī)模的預(yù)判，以便根據(jù)情況進(jìn)行政策調(diào)整。
“下調(diào)存量貸款利率，對(duì)銀行和客戶是雙贏”
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說，提前還貸可以看做是一種資產(chǎn)配置行為，主要和按揭利率過高有關(guān)系。
“試想一下，如果你手里有一筆閑錢，你會(huì)選擇用這些錢去進(jìn)行2%理財(cái)或投資產(chǎn)品，還是去還掉利率在4%左右的負(fù)債？當(dāng)然是還貸更劃算，因?yàn)榭梢允箓鶆?wù)成本 化了。”曾剛說，在實(shí)踐當(dāng)中還有另一種可能性，即借新貸款還舊貸款，因?yàn)楝F(xiàn)在新的其他類型的貸款利率較低。
曾剛指出，不管是提前還貸還是以貸養(yǎng)貸，都是存量按揭貸款利率偏高導(dǎo)致的扭曲行為。
他解釋道，按揭存量貸款的定價(jià)一般是5年期以上LPR再疊加一個(gè)固定加點(diǎn)構(gòu)成，這個(gè)加點(diǎn)幅度確定之后在整個(gè)還款期是不可調(diào)整的。在過去一段時(shí)間整個(gè)市場(chǎng)利率下調(diào)過程中，5年期LPR調(diào)整不到位，再加上加點(diǎn)不調(diào)整，就顯得既有存量按揭貸款利率明顯高于正常水平。
曾剛認(rèn)為，“如果要進(jìn)行優(yōu)化，首先可以調(diào)整5年期LPR，我覺得未來可以讓它和1年期LPR的調(diào)整幅度一致。第二，可以調(diào)整固定加點(diǎn)，通過市場(chǎng)化、法律化的原則和客戶協(xié)商，根據(jù)市場(chǎng)利率變動(dòng)的情況，下調(diào)固定加點(diǎn)。通過這兩點(diǎn)，可以達(dá)到存量貸款利率下調(diào)的結(jié)果。”
顯然，下調(diào)存量貸款利率會(huì)導(dǎo)致銀行的預(yù)期收益有一定程度的下降。
“調(diào)整帶來的息差損失是市場(chǎng)供求關(guān)系所決定的，同時(shí)這種損失在銀行的可承受范圍之內(nèi)，銀行只是賺少了，但并沒有虧損，也沒有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。”曾剛認(rèn)為，在提前還貸和下調(diào)利率之間，銀行是愿意和顧客進(jìn)行協(xié)商的。
“如果客戶把錢還掉，對(duì)于銀行來說，這筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就徹底喪失了。適度下調(diào)利率后，雖然利率減少了，但銀行這筆資產(chǎn)還在。不然客戶提前還貸了，銀行要再去找一個(gè)新客戶很難。因此，下調(diào)利率對(duì)于銀行來說是更好的選擇，對(duì)于客戶來講也達(dá)到了降低成本的目的，這是雙贏。”
他認(rèn)為，這在未來實(shí)踐中應(yīng)該是有操作空間的，至于具體怎么做、調(diào)多少，要根據(jù)不同的區(qū)域、客戶的情況來定。
不過，在央行表態(tài)之后，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理對(duì)媒體表示，關(guān)于存量房貸降息，至今“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。
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