市場(chǎng)是否存在泡沫可能并非是只是簡(jiǎn)單的主觀判斷，與其它金融資產(chǎn)一樣，房產(chǎn)價(jià)值也有客觀衡量指標(biāo)，比如房?jī)r(jià)與房租比。

全球主要樓市房?jī)r(jià)與房租比率

　　上面的圖表來(lái)自《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》，這份圖表比較了全球各地有代表性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)與房租比，相信這份圖表能夠告訴你哪些房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱(正值)，哪些過(guò)冷(負(fù)值)。

　　房產(chǎn)中介會(huì)告訴我們每個(gè)市場(chǎng)都是不同的，但他們都有著三個(gè)相同點(diǎn)。

　　首先，每個(gè)過(guò)熱的樓市背后都有中國(guó)富人的身影。除低利率外，全球價(jià)格最昂貴房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)共同之處：來(lái)自中國(guó)的華僑。溫哥華、香港、新加坡和悉尼都是中國(guó)富人最歡迎的轉(zhuǎn)移資產(chǎn)場(chǎng)。他們的到來(lái)導(dǎo)致這些地區(qū)的房?jī)r(jià)沖到了天上。

　　其次，房地產(chǎn)泡沫的破滅需要時(shí)間。在美國(guó)和愛(ài)爾蘭，在經(jīng)歷為期十年的繁榮與衰退周期后，房?jī)r(jià)目前低于合理價(jià)值。但西班牙和英國(guó)的房?jī)r(jià)仍有很大的下跌空間。僵尸銀行通常不愿確認(rèn)房貸壞賬損失，相當(dāng)于在苦苦支撐房?jī)r(jià)，但現(xiàn)實(shí)最終一定會(huì)占上風(fēng)。房產(chǎn)泡沫破滅得越早，房事與建設(shè)就會(huì)越早開(kāi)始復(fù)蘇。

　　第三，樓市復(fù)蘇可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。在二十年前，東京皇宮的土地價(jià)值超過(guò)了加州所有土地價(jià)值的總和。值得注意的是，壞的宏觀政策會(huì)帶來(lái)持久的傷害。長(zhǎng)期緊縮的貨幣政策使日本房?jī)r(jià)冬眠了數(shù)十年。

　　加拿大目前正在試圖低調(diào)處理泡沫問(wèn)題，具體方法是維持低利率，但讓抵押貸款更難以獲得。加拿大希望通過(guò)這種方法讓房?jī)r(jià)緩慢下跌，而不是觸發(fā)惡性循環(huán)。在最好情況下，房?jī)r(jià)表面上并沒(méi)有跌，wj但漲幅低于通貨膨脹率，這樣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)實(shí)際是下跌的，但家庭的凈資產(chǎn)并不會(huì)突然縮水。

　　雖然這種辦法有個(gè)加拿大名稱(chēng)叫做“宏觀謹(jǐn)慎調(diào)控(macroprudential regulation)”，但其實(shí)并非獨(dú)特，中國(guó)人幾年前就這么做了。

　　在未來(lái)對(duì)抗樓市泡沫戰(zhàn)爭(zhēng)中，讓我們希望這種方法能夠奏效。

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